公共设施项目开发经营专题调研报告.pptx

4000亩公共设施项目开发经营专题调研报告;;;前 言;参照的国家政策及法律法规;;公共设施的定义;公共设施的特点;公共设施的分类;; 公 共 设 施 项 目 开 发 模 式 ;一般大型公园、广场由政府投资建设及后期运营管理；小区配套公园、广场由开发商投资建设及管理。;武汉市目前已有的人工湖主要功能由防洪泄洪逐步转变为提升城市的靓丽形象。一般的开发特征为政府相关部门自筹资金整治、改造、维护并运营。;九年义务教育学校;根据城市功能提升、完善的需要，规划建设体育馆。一般为政府单独投资建设或政府与企业共同投资建设。;作为公共服务设施，在开发区域内项目一般由开发商预留出开发 用地，或者建成地面建筑后，无偿移交给相关管理部门使用。;一般作为经营性土地进入公开招、拍、挂程序，由具备油品经营资质的开发商取得土地后进行建设和运营。目前国内中石化和中石油所占市场份额最大，外资企业如道达尔已进驻国内市场。 ;目前国内地下空间一般作为地上建筑的配套组成部分在利用，如：地铁站地下通道，人行过街通道，商业、住宅、写字楼等项目配套地下停车场，人防工程等，单独进行地下空间开发的极少。因此，地下空间与开发项目的有机结合是关键。 ;作为一种相对独立的媒介资源，一般由政府控制，由广告公司等运营机构采取承包方式买断一定年限的使用权进行经营。户外广告具有低成本、全天候、视觉冲击力强劲、地理方位可选择、传播信息持久直观、等特性。;单 位;;公共设施建设是城市区域开发和房地产开发成功的一个至关重要因素。不同于市政基础设施，一般大型公共设施建设均由政府直接投资建设和维护管理，其对区域、物业和土地价值的带动效应显著。;公共设施投资建设与管理： 1、前期依赖于市政府投入，通过协调有关部门负责 投资建设； 2、建设时序步骤：规划编制—市政基础设施—公共 设施建设—工业项目—配套房地产开发。 3、规划落实上，为减少资金压力，对规划的公园、 绿地等公共设施，采取暂不征地、缓建等办法。 4、目前公共设施已改为开发区自主建设，每年维护 管理包袱??重，不包括绿化植树，每年维护管理 约6000万（含武汉体育中心）。 ;作为一个国家级高新技术开发区，一开始就注重环境营造和建设，在市政基础设施建设同时，市政府先后支持建设了光谷广场、森林公园、科技会展等公共设施。近年来，部分规模较小的公共设施采取了市场运作，主要是由开发区成立专门公司进行商运作。;新区在公共设施建设上，主要采取政府投入与市场运作结合方式，一方面，政府集中投资建设市政道路、琴台艺术中心、六湖连通生态工程等设施项目；另一方面，引入开发商进行国际博览城项目等公建设施建设。;罗店北欧新镇位于上海市宝山区，规划面积6.8平方公里，规划建筑面积180万平方米，总投资55亿元，项目由上海置业、创富集团及罗店资产投资公司三方组建公司负责运作。公建项目运作特点： 1、总体开发时序：市政工程——公共设施——项目 开发——土地交政府“招牌挂”。 2、会议中心（3万方）、酒店、北欧商业街、高尔夫 球场（规划绿地、未取得土地使用权）等设施取得 土地使用权，持有物业经营。 3、所有移交公共设施投资通过出售区内经营性土地 的收益予以偿还。;香港瑞安集团运营的太平桥项目占地52公顷，包括商业、娱乐、写字楼、住宅、大型公园等项目， 2001年9月对外营业。其中包括4.4万平方面的绿地、广场、人工湖（ 1.2万平方米）、太平桥公园、地下车库（200位）等公共设施，总投资约10亿元。其特点： 1、开发时序：新天地项目——公园等公共设施——住 宅——写字楼。 2、人工湖、广场、公园等公共设施与商业街区构成一 体，相得益彰营造“上海新天”物业形态。 3、将公共设施项目与商业项目有机结合，建成后极大 地促进了周边房地产价值提升，周边住宅价格从开 始的每平方米8000元一路攀升至25000元（含上海 住宅市场自然升值部分）。;; 项目建设成本控制原则 提升周边土地、物业价值原则 与配套经营设施整体运营原则 实现经营平衡可持续发展原则 ;4000亩公共设施类别及分布;4000亩公共设施所在地块;公益性显著，属城市级 公共设施，建议与政府 合作建设移交政府管理 ; 定位与功能：CBD规划的山体公园、核心区广场、人工湖，是“山南水北”城市经典意向和商务“金十字”轴的核心景观，为商务、工作、休闲、观光、旅游服务的开放式公共性场所，对提升CBD整体功能、形成聚集辐射效应，带动周边物业土地价值作用巨大。 经营的特征：其价值在于带动武汉CBD区域的整体形象提升，营造周边环境作用巨大，但其自身项目不具有盈利特点。 ;;人工湖公园