XX年华策划报告.pdf

湖塘“水漾年华”策划报告 常州新区鸿森房产营销代理有限公司 2003 年 12 月 目 录 一、湖塘房地产发展现状 二、项目简介 三、项目 SWOT 分析 四、竞争对手分析 五、项目整体定位 六、项目形象主题定位 七、目标客户定位分析 八、项目整体规划与建筑建议 九、户型建议 十、物业配套及景观设想 十一、开发流程及销售安排 十二、初步营销推广策略 十三、项目 VI 系统作品展示 一、湖塘房地产发展现状 1、 宏观经济分析 素有“苏南五虎”之一的武进区经济发达，多次跻身全国百强县十强之列， 而湖塘系武进区政府所在地， 湖塘全镇人口 13 万多，2002 年全镇农民人均收 入 6185 元，职工人平均工资 11758 元，人均储蓄额 21355 元。湖塘素有纺 织之乡的美誉， 日出万匹，经纬天下， 纺织造就了湖塘包括湖塘周边乡镇众多 的富翁，有雄厚的购房消费潜力。 武进目前定位为常州城市副中心， 大常州居住中心开始南移， 湖塘正面临 新一轮的发展机遇， 城市建设正发生着日新月异的变化， 放眼二三年内， 这里 将是一片崭新的天地，这里将上演新城市的传奇。 2、湖塘房地产市场研究 需求量 随着常州特大型城市建设力度加大， 城市拆迁量剧增， 今年常州房地产市场 需求量急剧扩大， 加之今年商品房竣工面积减少因素的影响， 房地产市场整体呈 现供不应求的状况，价格不断攀升，炒房现象出现。据有关部门统计， 1-10 月 份全市竣工房屋面积 95 万平方米， 同比下降 28.6% ，全市商品房成交销售 98.2 万平方米，同比下降 13.6% ，商品房现房成交价每平方米为 2284 元，同比上升 18.5% ，而商品房平均销售也达到了每平方米 3000 元以上。 在大常州的宏伟规划蓝图中，武进被定位为“大常州的城市副中心” ，大常州 居住中心南移，而湖塘首当其冲。湖塘版块，自 1999 年年底开始升温，直至现 在，价位从当初的 800 元每平方米升到 2400 每平方米，涨幅尤以今年最高，但 炒房程度远不如常州市区，整体是非常健康的。据统计， 2003 年上半年武进开 发面积达 29 万平方米，销售面积 17 万平方米。湖塘价格上涨一是全国性的大 环境的驱使， 二是常州政府以南北发展为重点的规划使然， 运河改道、 淹城森林 公园、大学城、高速公路、常武十里景观大道、武进高新区的建设等等，这些都 加重了人们选择湖塘时的砝码。 2002 至 2003 年开盘销售的住宅类项目，新城 芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓均已售磬，足以说明今后几 年湖塘区域购房需求量很大。 但就整个常州来说，新北区均价接近 3000 元/平方米，而常州老城区均价 已经超过 3000 元/平方米，而湖塘均价不超过 2300 元/平方米， 说明湖塘房地产 业潜力很大，前景十分看好。 支付能力 湖塘由于纺织业比较发达， 消费能力较为雄厚， 尤以中产阶层消费需求巨大， 购房者中以二次购房的居多。根据市场调查结果显示， 100--130 平方米、三房