总结住宅项目的定位和策划教程营销步骤产品规划建筑风格.pptVIP

了解销售过程 预热阶段 强销阶段 持续阶段 弱销阶段 开盘前3-4月 开盘后1-2月 强销后6-10月 持销后3-6月 了解房地产项目广告投入 40%+ 30% 20% 10% * 媒介和媒介策略 * 主要媒体特点 * 媒 体 报纸是传统的房地产广告首选媒体，由于广告的不断增加，报纸广告的效益正在下降户外媒体是一种出色地接触本地消费者的重要途径。私家车的快速增长，户外和电台广告媒体日益受到重视。竞争的加剧，单一的媒体解决办法不在奏效，我们需要有效的媒介组合。 媒体组合： 报纸、电视、杂志、广播、直邮、户外、公交车、展览、互联网、手机短信息、电话、光盘等。 * 媒介策略（1） 发现新媒介（车载广告牌） 传统媒介使用方法的变化（户外通告） 传统媒介的重新组合 不同媒体间的互动策略 * 媒介策略（2） * 楼书 * 户 型 配 比 * 户型配比原则和评价标准 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 1、基于总体定位和发展战略： 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？ 总体发展战略：低成本？差异性？ 总体形象：在户型面积及特色上如何体现？ 2、基于市场的户型特征、现状和趋势 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比 周边即将推的户型有几类。 主流户型在最近两年的变化趋势。 3、基于消费者的户型特征 内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因： 指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图 4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。 5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。 * 户型配比原则和评价标准（续） 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 1、明晰的资金策略 哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。 2、明晰的竞争策略和回避风险策略 站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争 （低成本？差异性？市场空缺？） * 四、园林景观 * 精装修 智能化 社区 配套 规模 公共 会所 园林 户型 产品 分支 产品价值分支 敏感点 客户敏感等级 高 中 低 园林 地面铺装 1、业主日常使用功能 2、社区品质感体现 水系 亲水性和观赏性 植被 建筑功能、工程功能 调节气候、美学功能 泳池 观赏性及使用功能 架空层 1、私密感和领域感； 2、外部园林对于建筑内部的延伸； 照明 灯具造型及细节照明 智能化 体现社区的高科技及环保 硬质景观 小品配置及功能噱头、小区气质 高至点景观 居高临下的视觉感和大气 架空层 水系 泳池 照明 硬质 景观 智能 高至点 景观 地面 铺装 植被 *园林价值点塑造* 园 林 应对敏感策略： 高敏感度园林要素超越客户期望 中等敏感度确保满足客户期望 * 五、配 套 * 功能设置 层次①：基本配套 居民使用需求高，能够保证收益的科目：乒乓球、台球、棋牌、羽毛球、网球 层次②：创新配套 投入较少的免费科目：屋顶晾晒平台、阳光阅览室、公共洗衣房（可采用投币式，主要洗涤大物）、网吧、公共厨房 层次③：形象配套 投入及运营成本较高，以提升项目形象为目的：动感多功能影院、动感SPA中心、多功能会客厅、社区招待所 鼓励 权衡 可选 产品策略·会所 1 *会所敏感点强化* * 香港凯旋门 * 区域营销管理部案例 香港·凯旋门--项目简介（1）： 凯旋门的成功，源于其独特的地理位置优势、目前良好的豪宅市场、对高端客户准确的心理把控、有效的新闻炒作。 均价1.3—1.8万港元/平方呎（约14—19.4万港元/平方米）。 一周售出800套，套现100亿港元。 顶层复式 “天际独立屋” ，面积5353平方呎（约500平方米），单价3.13万港元/平方呎（约33.7万港元/平方米），总价约1.6亿港元。 凯旋门座落于机铁九龙站上盖，宏伟独特的外型傲视维多利亚港两岸，与对岸88层高的国际金融中心互相辉映，今人感受超凡气势 。 * 香港·凯旋门--项目简介（2）： 占地面积：172000平方呎 （15980平方米） 建筑面积：约100万平方呎 （92900平方米） 座 数：4座 户 数：1054户 楼 层：61层 高 度：231米 户型面积：