房地产成本管理分析 万科实例.ppt

3.6 结算成本控制 控制要点： 严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则： 廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件： 《工程预结算管理办法》 3.7 销售承诺及物业管理成本控制 控制要点： 销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则： 独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件： 《销售管理制度》 《物业管理制度》 三、房地产成本核算 1) 概念： ? 成本核算是根据产品成本计算对象，采用适当 的成本计算方法，按规定的成本项目，汇集和 分配生产费用，从而计算出产品的实际总成本 和实际单位成本。 ? 成本核算既是对产品的实际生产耗费进行如实 反映的过程，也是对生产费用实际支出的控制 过程。 1 、成本核算的概念、任务、原则和步骤 2) 任务： ? 建立和完善成本核算基础工作，合理确定成 本计算对象，正确归集和分配开发成本及费 用，及时、准确、完整地提供成本核算资料， 以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求 降低成本的途径。 3) 原则： ? 实际成本原则 ? 配比原则 ? 权责发生制原则 4) 步骤： ? 第一步：确定成本核算对象； ? 第二步：设置成本核算科目，核算和归集成本费用； ? 第三步：在各成本核算对象之间分摊成本费用； ? 第四步：计算产品单位成本，进行成本结转。 1) 房地产成本核算对象的确定原则： 应满足成本计算的