欧澳各国不动产化实施经验.pdf

歐澳各國不動產證券化實施經驗 報告大綱 澳洲不動產證券化實施經驗 歐洲不動產證券化發展概況 歐洲各國不動產證券化實施經驗 各國比較 他山之石 澳洲不動產證券化實施經驗 資料來源：亞澳國家不動產投資信託之研究 梅原一哲 93 不動產證券化-理論與實務 P370 371 .au 澳洲報告大綱 制度概要 澳洲LPT之特徵 MIA法 管理架構 市場現況 小結 (一)制度概要 澳洲的LPT (Listed Property Trust) 豋場於1971年，但一開始對LPT的理 解度很低，並且不動產市場景氣好， 投資人對流動性關心度很低，偏好直 接投資不動產。 在此情況下，迎合投資者需求，可以 組合投資人需要架構的的UPT (Unlisted Property Trust)相較之 下大收歡迎。 (一)制度概要(續) 1980年後半，不動產市場惡化，投資者 對於UPT大失信心，轉向流動性與安定 性相對較高的LPT。 1990年代大型金融機構開始進入LPT 。 1996年以美國不動產為投資對象的LPT 登場。 1998年MIA法導入之後完成了更好的架 構。 截至2005年2月底市場規模成長約為640 億美金。 （二）澳洲LPT之特徵 安定的投資收益。 分散投資降低風險。 高的流動性。 資產類型商業設施佔了一 半以上，住宅比例少。 投資標的位置多元 資料來源：Australian Stock Exchange 每日成交量占流通股權之比重 （三）MIA法 (Managed Investment Act) 在此法制訂之前缺點有： 1.法律上的責任歸屬不明確。 2.創始人當管理者時，有利益上的衝突。 3.信託管理者的制度不夠好。 MIA法導入RE(Responsible Entity)，解決責任問題。 一致由責任個體承擔法律上的責任，且責任個體為強 制設置。 Compliance Committee之設置 。 超過全部投資人半數之決議得解雇RE。 （四）管理架構 必須使用外部管理，但若採用Stapled Trust 即可採內部管理。 Stapled Trust是指上市發行時資產信託的受 益單位與管理公司股票以一比一的方式同時出 售給投資人，可避免管理公司與資產信託間的 利益衝突，進而降低代理成本。 Stapled Trust主要有不動產開發型以及飯店 型。 （五）市場現況 澳洲房地產市場近年來持續熱絡，房價不斷持續上揚， 1997～2000年房價維持在6％的年成長率，2001年躍升 至18％，2002年更達到19％，2004年始有降溫跡象。 （五）市場現況(續) 由於澳洲是世界上不動產資訊 最透明的國家之一，不動產投 資工具發展相當完善，目前在 澳洲證交所掛牌交易計有51 檔，持有不動產數目超過1450 棟，總市值約佔澳洲股票市場 的8.5％。 以2004年12月31日之已上市LPT 資料來看，其報酬率平均數為 7.01％，整體表現相當不錯。 各類指數漲跌幅 Price 2004 2004 Dividend Name Type Size($mil) (04.12. high low yield 31) price price % MFS Units 46 0.91 1.01 0.8 10.74 Diversified Macquarie