商业地产影院招商知识汇编.docx

商业地产影院招商知识汇编 商业地产影院招商知识汇编提要：其实培育期给影院低 租是非常愿意的，有人流和更多滞留，提租金基数是因为占 用面积大，影响未来财务目标；人流说到底也是提租金，平 效说到底还是提租金 自 商业地产影院招商知识汇编 Q :影院对于城市、区域选址评估的方法，主要考量指 标有哪些？ A :考量指标：区域周边三公里范围内家庭户数，即人 口总量；城市历史票房、观影人次及前三年和本年度票房及 观影人次增长率；交通可达性；项目本身定位规划及体量、 商业业态组成、招商运营能力、开发商经营实力。 Q :影院对于商业体的要求？ A :商业体在6万方以上，城市人口 100万以上；社区 性的区域首选。主要看城市消费指数，观影频率这些商业数 据，并要求影厅规划数量有足够的市场竞争力。 Q :影院关于物业条件？ A :面积3000— 6000平方米（不含夹层），可供建设 6 个厅以上；商场3-5层，最高不超过6层；承重要求：450公 斤/平方米。 层高：影厅入口大堂需有挑高大厅，设售卖、售票等设 施，一般高度不低于 6米，电影院放映厅装修后的净高在米 或以上，即梁下净高约米高。 放映厅数量：5-12个影厅（一般为 1-2个大厅，4 - 5 个中型厅，1-2个小厅）。正常7-10厅，1000-2000座。 柱间距：9米以上；放映厅尺寸： 大厅：宽度20-25 米，长度24-32 米，座位数约 为:350-500 人，高度梁下15米。 中厅：宽度12-14米，长度15-22米，座位数约 为:230-300 人。 VIP 厅：宽度8-12米，长度15-20米，座位数约为:25-60 人。 交通要求要与商场主通道相连，门面要求 12-20米，附 近要有相对独立的垂直电梯，每个疏散门宽度大于米。 卫生间：影院范围内要有不小于 40平方米的影院专用洗 手间。供电：强电容量500-650kw ;消防系统：完成一次消防； 中央空调：已配备冷冻水到位；排水/排污:预留到位。 Q :影院哪些是硬性的，必须满足的？ A :层高、柱距、电量、荷载、投影面积至少 2500以上。 Q :影院一般最好在项目的什么阶段即进入商务洽谈？ A :拿地后做规划阶段介入布局规划、影厅设计。更希 望报规阶段一起探讨 Q :影院理想情况下的商务谈判周期多久？ A :这个要看甲方设计报规、定位进度而定，最好在报 规前影厅布局完成后，开始走意向书签署流程。洽谈半年左 右确立商务及意向，装修期 4-6个月 Q :影院租金的承受标准及租金收取方式（对应不同级 别及档次）？ A :租金的基本预测依据为公司影城投资回收测算表， 经过对当地人口、观影指数、影城票房、商业体未来经营的 测评后，计算得出票房预估和可承受租金范围比例。收取方 式分为按净票房和保底租金取其高。 其它可谈的商务条件及方式：免租期、租期、租金递增 幅度。装修免租期6个月，试营业免租期 6个月。租期一般 为15-20年，租金基本为每三年递增 5% Q :不同影院的投资多少？ A :针对城市类别和商业体级别，投资范围为万 -万/座。 在每个城市沃美都要做五星级影院配置，标准配置为巨幕 厅、VIP厅、彩虹厅、杜比全景声、 3D厅，个别项目会设置 4D厅、4k放映机。 主要的投入构成包括装修 45%设备设施55%左右。 Q :电影的分成模式？ A :净票房收入=票房总收入-国家电影专项基金-营业税 及附加 国家电影专项基金二票房总收入X5% 营业税及附加=票房总收入% 目前国产片票房分账的比例为，片方和发行方 43%:院 线方57% 影院收入主要是票房分成、小吃饮料、其它收入，大致 的比例： 票房基本为一半，卖品占比 15%左右，广告衍生品等 5-10%左右。 沃美在挖掘卖品潜力，采用口感好，多种丰富的食品满 足影迷需求（商业地产与电商职业经理群对话沃美院线） 。 Q :影院运营阶段主要的费用构成及结构？ A :租金、物业费、水电空调费、人工、维护维修费、 管理费。 Q :对应不同的投入的影院，票房收入至少达到多少算 是比较ok的？ A :笼统的讲1000座的影城，年票房至少在 1500万， 单日单座40元以上能满足基本营收平衡，计提折旧。其中， 经验数值至少7个厅最合理。 Q :对不同级别影院的租售比、坪效的大致范围？ A :影院按照单座产出作为依据，单日单座产出至少应 在40兀以上，租金比例总平均为票房的 12% Q :关于影院的其它指标？ A :南宁项目1777座，旺季或者节日影城最高 9000人 次/日。沃美最好的影院年人次是 100万。投资回收期 5-7 年，影院之所以做多座位数，就是大片上映时能满足影迷需 求。 Q :沃美已有参与院线发行和制作，有联合发型呢，还 是独立发型，合作方式有哪些，又有哪些投资方式，主要投