租赁合同纠纷中有关装饰装修处理的裁判规则指引.docx

租赁合同纠纷中有关装饰装修处理的裁判规则指引 随着我国经济的快速发展，住房制度改革的逐步深化， 房屋租赁市场日益活跃，而在房屋租赁中，人们对房屋装饰 装修的要求越来越高，装饰装修的价值也越来越大。 相应的， 在房屋租赁合同无效、解除或履行期限届满时，对于租赁房 屋内装饰装修物应如何处理的争议与纠纷也越来越多。而司 法实践中，各地法院对该问题的裁判标准又往往千差万别， 进而使律师在为当事人提供相关法律服务时无所适从。有的 未区分装饰装修是否形成附合，有的则直接忽略了出租人是 否同意利用的认定。本文则针对实践中种种标准不一的现 象，在对现行法律法规及司法解释等相关规定解读的基础 上，对该问题在实务过程中的处理方式进行系统梳理分析， 以求抛砖引玉。一、承租人未经出租人同意对租赁房屋所做 装饰装修，法律规定明确，一般不考虑导致租赁合同终止的 原因。根据《合同法》第二百二十三条第二款及《最高人民 法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》第十三条 的规定，承租人未经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修 的，承租人应当自行拆除装饰装修物并将租赁房屋恢复原 状，如因拆除行为导致租赁房屋损毁的，还应当恢复原状或 赔偿损失。在房屋租赁中，承租人虽基于租赁合同取得了房 屋的使用权，但自始至终并未取得该房屋的所有权，即租赁 房屋的所有权人一直为出租人。故承租人要对属于出租人所 有之租赁房屋进行装饰装修的，则必须事先经出租人同意。 如承租人未经出租人同意擅自对租赁房屋进行装饰装修的， 从行为性质上讲，应属违约行为，如因此造成租赁房屋损害 的，还将构成侵权。换言之，在该种情形下，一般不考虑租 赁合同终止的原因，亦不再考虑装饰装修是否形成附合。即 使装饰装修物在事实上已不能拆除且对出租人具有一定利 用价值，出租人也不必给予承租人任何补偿。因为在此种情 况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将 构成强制得利的补偿，而依照不当得利的规则，强制得利是 不应补偿的。二、承租人经出租人同意对租赁房屋所做的装 饰装修，应首先区分租赁合同无效、解除或履行期限届满的 不同情形， 其次结合装饰装修物是否已形成附合及 /或出租人 是否同意利用等因素，最后再确定不同的处理方式。 （一） 装饰装修在租赁合同无效的情况下的应如何处理？ 1、租赁 合同无效的情形除《合同法》第 52 条所规定的无效情形外， 根据《合同法》第 214 条及《房屋租赁合同司法解释》第 2 条、第 3条、第 15 条之规定，有下列情形之一的，租赁合 同应为无效：（1）租赁期限超过二十年的，超过部分无效； （2）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设 工程规划许可证的规定在城镇土地上建设的房屋，与承租人 订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程 规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定 有效；（3）出租人就未经批准或者未按照批准内容在城镇土 地上建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在 一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当 认定有效；（ 4）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部 分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用 期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有 效；（5）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时， 转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超 过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。 2、 根据租赁房屋中的装饰装修是否形成附合，并区分出租人是 否同意利用以确定不同的处理方式。 （ 1）在装饰装修物未形 成附合时：①出租人同意利用的，可折价归出租人所有。但 实践中适用的前提是，出租人和承租人应能就该未形成附合 的装饰装修物由出租人继续使用及补偿数额达成一致。②出 租人不同意利用的，则可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁 损的，承租人应当恢复原状。在此需要注意的是，如房屋租 赁合同无效系由出租人过错造成的，并不影响承租人请求出 租人赔偿损失的权利， 包括但不限于： 装饰装修物折旧费用、 拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的 其他损失等。（2）在装饰装修物已形成附合时：①出租人同 意利用的，说明该装饰装修符合出租人的使用需求，对出租 人具有使用价值，故可折价归出租人所有。但此时折价的范 围应仅限于租赁合同无效时装饰装修尚存的价值即现存价 值，而不能以承租人支出的投资数额为准。②出租人不同意 利用的，则由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损 失。（参见《房屋租赁合同司法解释》第 9 条） 3、实践中应 重点把握的两大难点： （1）如何确定装饰装修的现值损失？ 在合同无效的情况下，一般不再考虑租赁期限的长短，只考 虑承租人对其