西安市—长安区房地产调研总结报告.pdf

西安市房地产市场——长安区调研报告 一、调研范围界定 本次调研范围为：北到西部大道与子午大道交汇处，南至子午大道，西至西 长安街，东至盛世商郡的广大范围内；在行政规划和建设规划上属于长安区。 二、区域的发展历程 1、历史背景回顾 西汉高祖五年（前 202）置长安县，因长安乡为名。据《三辅黄图》：“长 安，本秦乡名。”后曾两次更名常安县，后梁改为大安县，后唐复为长安县。2002 年 6 月 2 日，国务院批准（国函[2002]45号）：撤销长安县，设立西安市长安 区，以原长安县的行政区域为长安区的行政区域，区政府驻韦曲镇。同年 9 月正 式撤县设区。2010 年 11 月，在《西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划 纲要》中确定：在西安六个主城区（莲湖、碑林、新城、雁塔、未央、灞桥）之 后，又将长安区纳入主城区，“城六区”从此变成“城七区”。 2、长安区房产市场发展的阶段 2002 年长安区成立之初，长安楼市刚刚起步，楼盘价格不过千元左右，一 年后，长安在政府宏观政策的引导下，经济发展迈出了一大步，长安楼市也逐渐 成长起来，楼市价格也上升到了每平米 1400-1500 元。尽管房价并不算高，然而 长期以来因为配套跟不上，很难形成规模市场。不过随着西安市的南扩，人们越 来越看好长安，到 2004 年，长安楼市的价格很快就突破 2000 元/平米， 2002 年房地产市场启动初期相比，价格翻了将近一番，而由此长安区的房地产 发展也开始步入正轨。2005 年及 2006 年，长安区楼市的价格基本上是每年增加 200 元/平米，这个增长速度明显快于西安其他城区。反映长安区已成为西安房 地产发展最迅速的区域。 长安的土地升值非常快。2001 年，长安西区土地价格为每亩 15 万元；2002 年 7 月土地挂牌出让价为每亩 50.05 万元，同年 9 月的价格为每亩 64 万元； 2003 年 7 月增长到每亩 90 万元；2006 年 6 月，长安区政府旧址土地挂牌出让， 以创记录的 169 万元／亩的价格成交。从以上长安土地价格变化轨迹不难看出， 短短 5 年，长安区土地价格从每亩 15 万元增长到每亩 169 万元，净增 10 倍以 上。 而在 2011 年拍出的三块地块价位分别达到 422 万、522 万和 622 万每亩， 相比 06 年又增长了近 3 倍多。 长安自 2002 年 9 月撤县设区以来，众多的房地产公司开始抢滩长安地界， 长安板块也开始迅速崛起。有关资料显示，1998 年长安只有一家房地产开发企 业，到目前已有 40 多家房地产公司涉足，截止 2006 年底，总投资逾 20 亿元， 开发商品房面积达 120 多万平米，入驻居民 2.7 万多户。造就了高山流水、长 安花园、太阳新城、摩登小镇、智慧城等大规模精品小区，形成了以韦曲及郭杜 为主的普通住宅区、以沣峪口为主的高档别墅区的新格局。 短短数年，长安郭杜大学城在校师生已达 20 余万人，业已成为西安最聚集 的文教区。 郭杜大学城在提升本区域的居住氛围和人气的同时，必定会带动长安商业的 发展。而长安目前的商业地产仅仅刚刚起步，但是盛世商都—— 一个大体量商 业项目，已经令人感到长安区商业地产的巨大潜力。并且，长安区确定了长安商 业步行街及长安西街商业街为今年重点建设项目，未来的商业发展空间令人期待。 3、区域发展的主要推动动力 长安区西接迅速发展的西高新，东邻方兴未艾的曲江新区，北倚繁华似锦的 文教区，南临生态资源丰富的秦岭北麓，区内有西安航天科技产业基地、西部大 学城、秦岭北麓生态旅游带、城市中心发展板块，发展前景令人振奋。根据西安 市 2004-2020 年城市发展规划及新长安战略，长安区将通过利用这些优势，建设 成为具有国际竞争力的生态、文化、科教新城，构筑西安新的经济增长极，形成 西安的副中心。 郭杜大学城规划面积 28 平方公里，吸引了 20 多所高校入驻，在校师生达 20 万人，已成为西安市最大的文教密集区。这不仅为长安塑造了一个良好的人 文氛围，提高了长安的居住品位和人气，吸引更多的人来此置业，而且这么大量 的居住人口，是一个庞大的消费群体，这里商业的兴起也就指日可待了。 连通西安南北的地铁二号线工程将于年内动工，建成后，地铁将直达长安韦曲， 将城区和长安区更紧密地连接在一起。对于想在郊区居住而在城内工作的人们， 在长安置业，是一个很不错的选择，所以长安房地产因地铁而受益是不言而喻的。 另外，地铁会对沿线的房地产开发