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万科案例分析 一．万科简介 万科成立于 1984 年 5 月，其前身为现代科教仪器展销中心，经营办公设备、视频器材 的进口销售业务， 1988 年改组成为股份制公司， 1991 年于深交所上市。万科成立之初采用 的是多元化发展战略，其业务包括贸易、商 业、工业制造以及大众传播等。 1988 年介入房 地产行业，并于 1992 年正式确立以大众住宅为核心业务，开创了万科著名的“减法理论” ， 对非核心企业关停并转，逐步剥离非地产业务， 2001 年完成非地产业务的剥离，完成由多 元化 向专业化的转变，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大 区域城市群带发展以及其他区域中心城市的发展策略。 同时，万科一直注重拓展公司的融资 渠道，并且通过各种融资方式，筹集大量资金，迅速扩大公司规模。目前，万科已发展成为 一家开发 中高档城市居民住宅的房地产龙头企业。 二、万科地产多元化融资案例分析 万科地产公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里 的代表性房地产蓝筹股。 万科 1988 年进人房地产行业， 至 2010 年末， 万科的业务覆盖到以 珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 40 个城市。本文正是以万科这一中国房 地产业 的标杆性企业为范例、从万科从 2005 年至 2010 年的融资之路，分析房地产企业 融资多元化的必要性， 也借此对我国房地产企业如何在竞争激烈的金融市场中融得所需资金 提供一定的启示。 1． 万科近年来融资行为概况 万科在资本市场的融资速度是在逐步加快的。早在 2004 年，万科就开始与德国银行 Hypo R ealEstate Bank International( 简称 HI) 达成合作协议，由后者出资 3500 万美元，双方 共同在 中山完成 “ 万科城市风景花园” 项目。值得注意的是， 这是以外国直接投资 (FD I) 为名，行商业贷款之实的信贷融资。因此，万科是中国第一家取得境外贷款的房地产企业。 万科于 2008 年 9 月成功发行 59 亿元公司债，其额度等同于 2007 万科地产年度净资产的 40 ％。万科 近几年来实施较高的转增方案而不实施送股方案，可能是出于对股东利益保护 的考虑 ， 因为转增无需纳税， 而送股要按面值征收 20 ％的个人所得税， 这也体现 了万科 将现金股利发放和转增股本捆绑式进行 的股利政策从多方面很好地支持了万科的投资和融 资政策。 万科在 2009 年 9 月 15 日举行的 2009 年第一次临时股东大会上。 通过了公司 09 年度公开增发不超过 112 亿元的再融资方案，但截止到 2010 年年底，万科已经连续 四年 未利用股市进行再融资， 尽管如此， 万科公布的各项财务指标， 及其不断进行的扩张之路都 表明万科 的资金链稳固和资金充足。 2012 年初，万科向华润深国投信托融资人 民币 10 亿元用于东莞紫台、 东莞金域华府、 鞍山惠斯勒项目开发的需要。 万科的融资行为进一步说 明随着我国房地产调控政策的力度在加大， 万科持续通过不同方式和渠道筹集资金， 这也是 维持资金流的顺畅周转，在未来保持竞争力的强力保障。 2. 万科的融资能力分析 根据融资优序理论，企业融资来源应首选内部融资，其次债务融资，最后是权益融资。 但由于我国的经济运行机制和金融市场机制 的特殊性，这种 由低到高的顺序融资成本策略 在我国房地产