第2章资产评估基本方法.pdf

[例 1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价 10 万元，经评估师 综合分析，认为快速变现的折扣率应 40%，因此，拟快速变现资产价值接近于 6 万元。 『答案』资产评估价值＝10× （1－40%）＝6 （万元） [例 2]被评估资产年生产能力 90 吨，参照资产的年生产能力 120 吨，评估基准日参照资产 的市场价格 10 万元，由此确定被评估资产价值接近于 7.5 万元。 『答案』　　资产评估价值＝10×90÷120＝7.5 （万元） [例 3]被评估资产年生产能力 90 吨，参照资产的年生产能力 120 吨，评估基准日参照资产 的市场价格 10 万元，该类资产的功能价值指数 0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18 万元. 『答案』资产评估价值＝10× （90÷120）^0.7＝8.18 （万元） 　　【例 4】与评估对象完全相同的参照资产6 个月前的成交价格 10 万元，半年间该类资产的 价格上升了 5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于： 『4 答案』　资产评估价值＝10× （1＋5%）＝10.5 （万元） 【例5】被评估房地产于2006 年 6 月 30 日进行评估，该类房地产2006 年上半年各月月末的价 格同 2005 年底相比，分别上涨了 2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和 10.5%。其中参照房地产在2006 年 3 月底的价格 3800 元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006 年 6 月 30 日的价值接 近于： 『5 答案』　　 【例6】已知某资产在2006 年 1 月的交易价格 300 万元，该种资产已不再生产，但该类资产 的价格变化情况如下：2006 年 1－5 月的环比价格指数分别 103.6%、98.3%、103.5%和 104.7%。根 据公式（2－7－2）评估对象于2006 年 5 月的评估价值最接近于： 『6 答案』　　300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1 （万元） 五、市场法案例分析实训： 1、估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积 600 平方米，地形 长方形。 　　2、评估要求。评估该地块 2007 年 10 月 3 日的公平市场交易价格。 　 3、评估过程。 　　①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 　　②搜集有关的评估资料。 　　A.搜集待估土地资料。 　　B.搜集交易实例资料。选择 4 个交易实例作为参照物，具体情况见表 1。 　 交易实例 A 交易实例 B 交易实例 C 交易实例 D 估价对象 坐落 略 略 略 略 略 所处地区 临近 类似 类似 类似 一般市区 用地性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 土地类型 空地 空地 空地 空地 空地 交易日期 2007 年 4 月 2 日 2007 年 3 月 3 日 2006 年 10月4 日 2006 年 12月 5 日 2007 年 10月 3 日 价 总价 19.6 万元 31.2 万元 27.4 万元 37.8 万元 　 格　 单价 870 元/m2 820 元/m2 855 元/m2 840 元/m2 　 面积 225m2 380m2 320m2 450m