关于长沙市商品房成本定价法的情况说明20191213.pdf

关于长沙市商品房成本定价法的情况说明 2019 年 12 月11 日长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构 成有关事项的通知》（以下简称《通知》），文中表明为进一步加强我市商品住房价格管 理，商品房价格将采用成本法监制构成，并详细列举了计算原理及运算公式。一时之间 业界哗然，为此华中区域投资拓展中心组织营销、成本、运营、财务及长沙城市公司有 关人员召开内部研讨会，结论如下： 一、本 《通知》并非新政，实为对2017 年已发布的老政策的延续，同时该成本定 价法在双限地政策颁布之前已实施运用。 2017 年 12 月 11 日长沙市发改委发布 《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》 （以下简称《暂行办法》），其文内容与本次 《通知》基本一致。因 《暂行办法》时效期 为两年，2019 年 12 月11 日失效，故本次长沙市发改委于2019 年 12 月11 日补发 《通知》为对《暂行办法》有效性的延续，而非新政发布，市场存在过度解读。 在双限地政策颁布之前，成本定价法已运用于长沙城区，如我司在天心区的梧桐庄 园项目采用了成本定价法制定售价。随着双限地政策出台，长沙内六区很少再采用成本 定价法，主要实施区域为长沙县。如我司星沙东樾城项目成交楼面价 3990 元/ ㎡，根 据成本定价法批出备案价格为9635 元/ ㎡，售价与楼面价差空间达 5645 元/ ㎡，与内 六区双限地价差空间非常接近。 二、本次《通知》较原《暂行办法》存在微小差异，或释放限价放开信号；结合今 年长沙土地及商品房价格增长情况及第五次土委会纪要内容，预计未来长沙商品房市场 将取消限价，进入成本定价法时代。 1、《通知》内容较《暂行办法》最大的区别为《通知》全文取消了“限价”二字。 结合长沙近期发生的大规模劣质混凝土工程事故及业主维权事件的频出，根本原因在于 开发商利润空间缩减，故而铤而走险以次充好，因此放开限价符合市场规律。 2、据统计今年长沙成交的双限地价格推算商品房售价与楼面价差空间较 2018 年 整体提升约 10%，以此类推2020 年入市的商品房售价较2019 年市场均价又将有显著 增长。 3、依据长沙第五次土委会纪要内容，不限房价的土地数量较往年同期有明显增加， 限价放开迹象再见端倪。 结合以上事实推测，长沙商品房或将放开限价，成本定价法大行其道，此举既能保 障居住品质和开发商利润，同时也能提高土地出让收益，满足各方诉求。不过该推测还 需依据最新的土委会纪要中双限地比例是否降低或取消加以佐证。 三、新的市场环境将对公司经营及投资决策产生巨大影响，对企业盈利能力提出更 高要求和标准。 1、开发商盈利水平取决于自身产品研发能力。限价放开后市场产品将更加丰富和 全面，刚需为主的市场需求将得到扭转，凭借合理的市场定位和强大的产品力能够有效 提升企业溢价能力，吸收中高端客群。 2、开发商盈利水平取决于自身公关能力。建安成本是否存在天花板，利润率6-8% 具体如何取值，本文均未明确。结合行业实际开发报建经验，以上未明确事宜均存在价 格突破可能，关键在于开发商对政府公共关系维护及经营力度。 3、开发商盈利水平取决于自身运营能力。成本定价法对三费进行明确限定，如能 有效管控三费，则能获得更高利润回报，占据竞争优势。 综上从投资角度而言，成本定价法必将推高土地价格，如采用成本定价法投资拿地 需着重考虑区域内的双限地库存情况，若片区双限地存量较多则将面临激烈的价格战， 竞争压力大。故建议首选双限地库存较少或即将去化完毕的区域获取项目，提高项目安 全性。 四、成本定价法不适用二手项目 二手项目因拿地时间普遍久远，本《通知》约定以有票楼面地价计算土地成本不合 理，因此目前实际执行中二手项目销售定价采用市场比较法，即由项目所在行政区协调 市自然资源与规划局、市住建委及市发改委等部门召开价格洽商会议，参考区域商品房 平均售价制定价格再上报市政府审批，据了解二手项目的备案价格存在一定操作空间。 五、成本定价法不包含精装修成本 《通知》和《暂行办法》限的均是毛坯商品住房价格，精装修成本不在本次成本限 定范围之内，长沙城市公司表示目前1000 元/ ㎡精装成本我司可备案到1700 元/ ㎡， 存在一定溢价空间。精装修成本的核算方式由《关于新建商品住宅全装修价格核算规定 的通知》另行规定，具体核算规则详见附件三。 六、总结 《通知》发布是对原政策的延续，并且表明政府对