（营销策划）南京银河国际广场策划报告.pdf

（营销策划）南京银河国 际广场策划报告 目录 一、 项目整体定位………………………………3  目标客户定位  形象定位的核心  概念定位的来源 二、 营销推广策略………………………………6  宣传推广目标  宣传推广的有效通路  费用编排及媒体组合  分阶段广告策略 三、 价格策略……………………………………15  定价原则  定价方法的选择与确定  价格定位建议  价格策略  付款方式及优惠政策 四、 销售策略……………………………………20  销售开盘的时机选择  现场展示中心的设立  销售控制  销售组织 五、 公关及促销活动建议………………………24 六、 裙楼推广及招商……………………………27 七、 写字楼客源的开发及发展…………………30 八、 需集团支持的工作…………………………35 一、 项目整体定位 根据银河国际广场物业客观条件，以及公司对项目的总体操作思路，项目整 体定位：南京标志性建筑、湖南路商圈第一高楼，裙楼定位为旗舰型中高档综合 百货公司，主楼定位为标志性高档次写字楼。 1. 各楼层功能定位 详见下表： 项目 楼层 面积（平方米） 功能 次要功能 -2F~-3F 13522.7 地下机械停车场 地下部分 -1F 4234.8 合 计 商业用 1F~7F 32773.9 37008.7 中高档旗舰型百货 裙楼部分 8F 5020.5 大型餐饮美食城 员工餐厅 9F 1923.8 员工餐厅 10F 1455.1 中心会所 员工餐厅 11F~24F 1455.1/层 20371.4 商务间 塔楼部分 26F~39F 1455.1/层 合 计 纯办公层 40F~42F 1347.5/层 24413.9 9F 、25F 、43F 为设备层，44F 为机房，45F 为停机坪 备注 写字楼可售面积为46240.4 平米，裙楼和-1F 可租面积为 42029.2 平米  裙楼部分以中高档旗舰型百货为主要定位思路，档次为中高偏高，宁可偏高 一些，切忌中档大路货。有了裙楼的高定位才有写字楼的高档，不仅聚集人 气甚至可以提升写字楼租售价格。内部品牌要有南京没有的品牌，经营方式 既有综合性又有特色，其中-1F 既可作为裙楼百货整体出租，也可我们自行 招商，作为品牌超市、高档娱乐、特色餐厅等。1F~7F 为百货的主要组成部 分，具体业态分布可由百货经营公司确定。  8F 面积为 5020.5 平方米，根据面积定位在高档大中型品牌中式餐饮。  员工餐厅，一是商场的员工餐厅可考虑在7F 或 9F 转换