对国有土地使用权合同纠纷案解释的解读.docxVIP

对《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解 释》的解读 O吴方荣 最高人民法院2005年6月22日出台了《关于审理涉及国有土地使用权合 同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），将于今年 8月1日 起施行。8月1日后起诉到法院的案件都将适用该司法解释。 《解释》主要是三部分内容：一是土地使用权出让合同纠纷；二是土地使用 权转让合同纠纷；三是合作开发房地产合同纠纷；需要注意的是， 《解释》调整 涉及的土地使用权范围仅仅指国有建设用地使用权， 不包括集体土地和国有农用 地。 《解释》第一部分共六条（1— 6），规定了关于土地使用权出让合同纠纷案 件适用法律的问题，需要特别注意的是第二条：“开发区管理委员会作为出让方 与受让方订立的土地使用权出让书合同，应当认定无效”，也就是说土地使用权 出让合同的出让方必须是市、县人民政府土地管理部门，这与我国《土地管理法》 和《城市房地产管理法》的相关规定是一致的。 《解释》明确将不具备法定主体 资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理， 意在对今 后土地出让行为给予规范。其次，《解释》对开发区管委会历史遗留下的为数不 少的出让土地问题，仍给予一定的补救手段，即在起诉前经过市、县人民政府土 地管理部门追认的，可以认定有效，同时为防止追认手段的滥用，对追认的范围 限定在《解释》实施之前的情况。 另外，《解释》第三条规定：协议出让的土地使用权出让金不得低于订立合 同时当地政府按照国家规定确立的最低价， 否则价款条款无效。这种情形在目前 操作中也时有发生，应当引起注意。 上述规定对于在二、三线城市寻找土地项目的公司，特别具有指导意义，因 为这些地区的土地出让主体、程序等相对宽松，但同时也带来操作不规范的问题， 这次司法解释将上述问题进行了明确，对于我们今后类似项目的操作很有指导意 义。 《解释》的第二部分共七条（7—13），规定了土地使用权转让合同纠纷案 件的法律适用问题，涉及了两类土地使用权的转让，即出让土地使用权的转让（第 七、八、九、十条）和划拨土地使用权的转让（第、十二、十三条）。 关于出让土地使用权的转让，《解释》对两种不规范情况下的转让行为作出 有效认定：一是未办理土地使用权变更登记手续的土地转让合同有效（第八条）。 这条规定在司法解释起草阶段征求意见时，争议较大，现《解释》的规定可能采 纳了最终占优势的意见：即虽然《土地管理法》等法律法规规定，土地使用权转 让应办理土地变更登记或过户登记手续， 但这应该是合同签订后及合同履行中的 一项法定义务和法定程序，而非合同生效的法定条件，故转让合同有效。这也是 此次司法解释的一个重要特征和原则： 不轻易确认合同无效。因为合同效力的认 定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到房地产 市场的有序发展。因此，《解释》根据《合同法》的规定，结合实际情况，在对 欠缺生效条件合同的效力认定处理上， 采取了补救性的措施，即当事人只要在向 人民法院起诉前，符合法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第五十二 条规定的无效情形，就应当认定合同有效，尽量尊重当事人双方的意思表示， 不 轻易确认合同无效。 需要注意的是：此次司法解释将“无效”补证为“有效”的时间界限限定在 “起诉前”，而在一九九五最高人民法院年颁布的《关于审理房地产管理法施行 前房地产开发经营案件若干问题的解答》这一司法解释中，上述时间界限是限定 在“一审诉讼期间”。根据九五年的司法解释，在起诉时案件事实和合同效力是 不确定的，尚存在变动的因素，这显然不利于法院的审理，与现代司法理念不相 符，故此次司法解释对上述时间界限的变动应该是科学的， 更有利于维护司法裁 判的权威性，同时在一定程度上也有利于土地交易秩序的稳定。上述原则在《解 释》的第二条、第九条、第十一条、第十六条均有所体现。 关于划拨土地使用权的转让，根据《城市房地产管理法》第三十九条规定， 划拨土地使用权的转让应当报有批准权的人民政府审批。对于不符合此项规定的 划拨土地使用权转让，《解释》视不同情况作出不同的规定：一是作为有效转让 合同的处理（第^一条），即在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用 权出让手续的，认定合同有效。这条规定同样是允许“弥补”、不轻易确认合同 无效原则的体现。二是作为有效补偿合同的处理（第十二、十三条），即在起诉 前经有批准权的人民政府批准并决定由受让方办理出让手续或决定将该土地使 用权划拨给受让方使用的，因为此时土地转让关系实际发生在政府和受让方之 间，故原转让合同可按补偿性质的合同来处理，这是符合相关法律规定的。 《解释》第二部分重点关注条款为第十条，该条规定了对“一地数转”情形 的处理原则，即对待数个有效土地转让合同采取的排序原则是：一