房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在的主要问题及对策.doc

房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在的主要问题及对策 房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解进程所存在的主要问题及对策 ?? 随着我国经济社会的高速发展，人民大众生活水平和人口城镇化率的不断提高，城市房地产业也快速发展，各地新建楼盘如雨后春笋般拔地而起，城市面貌日新月异。但是也迎来了房地产开发领域涉稳矛盾纠纷的多发期，特别是近几年因城市征地拆迁、企业资金断链、物业管理不善等引发的矛盾纠纷和群体性事件不断出现，触及的问题纵横交错，纷纷复杂难处理，不但严重侵害了老百姓的切身利益，也给政府工作带来了严重压力和负面影响，在某种程度上阻碍了经济发展，严重影响到社会和谐稳定。 　　??1、存在的主要问题及缘由分析：该领域出现的矛盾纠纷细分起来种类很多，缘由也较多，归纳起来，笔者认为对社会影响较大、且处理难度较高的问题主要有以下几个方面： ??（1）征地拆迁问题。从2003年高速公路征地拆迁开始至今，新晃县主要经历了教师新村、柏树林食品工业园、前锋工业园、8江口温泉、金橘佳苑、梅林春季、320国道改造、城东物流中心、城北风光带、沙湾滨水新区、舞水外滩等项目的征地拆迁工作，难易程度呈以下趋势：商业建设征地比国家重点工程建设征地难；交通便利地域征地比交通不便地域征地难；征收房屋、熟地、农田比山地难。从个案来看：高速公路建设征地和柏树林食品工业园建设征地是最难的，这2个项目本人都经历参加过，征地难的主要缘由各有不同。高速公路征地1开始老百姓还是理解支持的，但为何后来征地难到了由市领导亲身出面，出动武警公安、政府干部几百号人现场强征的局面呢？其主要缘由是征地标准不1致，与紧临的贵州省各是1个价（贵州是1.2万元/亩，新晃才0.6万元/亩），出现大范围阻工后政府向百姓许诺补足后事件才得以停息。柏树林征地前后经过了近6年时间，期间出现了屡次上访和2此较大范围的阻工事件。 　　??综其缘由主要是：1、私自买卖土地严重，同等地块价格比政府征地的补偿价格高出许多，造成补偿标准不1致，百姓怨气大；2、受高速公路征地影响，百姓内心存着“不闹不得，多闹多得”的心理；3、所征地块是地处城郊且交通便利、水源充足的良田，产值或经济收入都很高，被征地户土地被征用后半数人完全失去土地，生活上失去保障，建房失去了宅基地，而当时政府暂时只能在口头上许诺今后解决，但事实上至今许多问题得不到解决；4、征地补偿款不能及时到位，征地时间拉得太长，滋生的其他问题不断出现。5、私下买卖土地严重，土地市场价格不1是征地难的重要因素；6、政府兼顾安排，准确谋划是完成征拆工作的有力保障。综合上述情况得出的结论是：关系国家大事、老百姓长远利益的项目是能够理解支持的；确保百姓的利益和生活保障是解决征地问题的关键。 　　??（2）项目管理问题。1是历史遗留问题较多。新晃县成范围商品房开发建设起步较晚，约从2000年开始，每一年都有商品房推出销售，有本地开发企业建设的，也有招商引资的外地企业开发的商品房楼盘。从整体上来看，外地企业开发的商品房比本地企业开发的要多，且范围要大，产生的矛盾纠纷和不稳定因素也主要集中在外地企业开发的楼盘。目前，金都苑、金城家园、教师新村、鸿森佳苑、金橘佳苑都还存在不同程度的遗留问题，办不了房产证和土地使用证，老百姓反应强烈，存在较大的不稳定因素。 　　??从调查搜集的情况显示，不能办证主要问题是：1、欠缴税费；2、土地总证和计划验收未办理；3、因当时的优费政策未兑现（例如：金都苑、金城家园），企业就不愿主动去办理相干手续。造成这些问题的主要缘由是：1、部门对企业的背法背规行动执法力度和跟踪管理不到位。例如：税费欠缴问题，税务部门应当加大催缴力度，应催促企业定期缴纳税费，不定期缴纳的，应根据税法予和时处理，但60县庆的1些老项目至今还欠缴税费而没有得到相应处罚；再例如：根据x国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第3106条违背本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第3107条的规定处理。而金都苑、鸿森佳苑项目已交付使用多年未办理计划验收手续也曾未遭到相应处罚。2、行政审批把关不严。有部门把关不严的，也有政府领导批条，相干部门不能不办理的。例如：金都苑项目，土地证现在还是1建公司的，没有办理土地过户手续，该项目当时也尽然能够开工建设，现在补办的话，相干费用又比之前高出许多，开发商心里难以承受；其次是当时该项目在没有办理土地过户手续的情况下通过领导签字指示办理了商品房预售许可证。2是在建项目存在隐患。新晃县目前在建的大楼盘有晃山新城、水岸龙腾、山河御花园、舞水星