租赁合同案例及解释.docx

在租赁期间，所有权人将租赁物转让给买受人的 ，买受人不能要求承租人返还租赁物。 ――北京金悦物业管理有限责任公司诉北京长信汇金投资咨询有限公司、 北京置地商贸有限 责任公司租赁合同纠纷抗诉案 【来源】 《最高人民检察院公报》 2015年第3号（总第146号） 【裁判要旨】 《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的 ，不影响租赁合同的效 力。据此可知，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人 ，对租赁关系也不产生任 何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返 还租赁物。因此，在租赁期间，所有权人将租赁物转让给买受人的，买受人不能要求承租人返还 租赁物。 【判决摘要】 最高人民法院生效判决认为：关于长信公司在原一审中要求判令金悦公司将诉争房产第一、 二层腾空交还的反诉请求是否应予支持的问题。 诉争房产第1层由金悦公司作为出租人与北 京市弈奇特上网服务有限公司签订租赁合同 ，租期十年，自 2006年7月3日起至2016年7月 3日止;第2层由金悦公司作为出租人与北京醉乡餐饮有限公司签订租赁合同 ，租期十二年，自 2004年7月25日起至2016年7月24日止。在西单建行委托拍卖的活动中 ，受托的北京海 华宏业拍卖有限责任公司在 《标的说明》中对诉争房产1-2层处于租赁之中的状态做了特别 说明，长信公司参与竞拍时也签字确认亲自勘察和充分了解拍卖标的物 ，对标的的实际状况都 完全清楚，上述两份租赁合同也系其向法院提交的。长信公司参与竞拍时即清楚诉争房产上 存在上述两份租赁合同，且其未对上述两份租赁合同的真实合法性提出任何异议 ，而依据合同 法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的 ，不影响租赁合同的效力，故长 信公司要求判令金悦公司将诉争房产第一、二层腾空交还的反诉请求无法获得支持。 【法条指引】 《合同法》 第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 案 例 二 出租人出租房屋时，未曾向承租人告知房屋已先行抵押，且抵押权人在抵押期间均未行使抵押 权、未干涉承租人对房屋的实际使用的 ，承租人不得以出租人未告知先行抵押为由 ，要求认定 合同无效。 ――最高人民检察院按审判监督程序提出抗诉的成都泰华房地产开发有限公司与四川远通 物业管理有限责任公司房屋租赁纠纷案 【来源】 《最高人民检察院公报》 2005年第3号（总第86号） 【裁判要旨】 出租人出租房屋时，虽然未曾向承租人告知房屋已经先行抵押的 ，但是抵押权人对该项抵押物 的出租，不仅事先未表示异议、事后亦表示同意与支持，且事实上在抵押期间均未行使抵押权、 未干涉承租人对房屋的实际使用的 ，承租人不得以出租人未告知先行抵押为由 ，要求认定合同 无效。出租人事先未告知的情节 ，仅构成违约。同时，在合同履行过程中，承租人拖欠租金的， 仍然应当承担违约责任。 【判决摘要】 最咼人民法院生效判决认为：再审判决认定本案双方所签《租房协议》合法有效 ，并无不当。 本案出租房屋第四、五层，虽属泰华公司先行抵押而后出租的情形 ，但抵押权人农行国际部对 该项抵押物的出租，不仅事前未表示异议，而且事后亦表示同意与支持 ，且事实上直至远通公 司腾退房屋之前，农行国际部始终未行使此项抵押物的过户或变卖权利 ，未干涉远通公司对该 项抵押物的实际使用，而远通公司在得知该项抵押物被查封之后 ，直至泰华公司提起本案诉讼 之前，亦一直未就该项抵押物的继续租赁提出任何异议且继续占用该抵押房屋 ，故远通公司关 于本案《租房协议》中涉及出租房屋第四、五层的内容 ，仅因泰华公司出租之时未曾向其告 知已设抵押的事实而应为无效的主张 ，于法无据，不予支持。泰华公司提起本案诉讼之前 ，第 四、五层出租房屋的租金，远通公司仍应依约支付。 【法条指引】 《合同法》 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同 ，损害国家利 益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会 公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 案 例 三 当事人违反法律规定签订房屋租赁合同属无效合同 ，不具有法律效力，当事人应当依法承担相 应返还或赔偿的法律责任。 ――海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案 【来源】 《最高人民法院公报》 2003年第4期（总:84期） 【裁判要旨】 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益 ，承租人支付租金的合同。租赁双方当事 人订立合同的行为是民事法律行为 ，民事法律行为不得违反法律或者社会公共利益。 我国《合 同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的 ，合同无效。所以，当事人违反法