第十三章 租赁合同.pptx

第十三章 租赁合同;第一节 租赁合同概述;（二）特征;案例 ;1997年11月，李某因经营发生亏损，无力偿还8万元的借款。12月2日，李某于陈某又达成了一份协议，约定将房屋作价8万元转让给陈某，冲抵全部债务。12月10日，李某与陈某到房管部门办理了产权转移手续。12月12日，陈某正式通知刘某，李某已将房屋产权转移给他，他要自己搬进来住，希望刘某在年底以前搬出。刘某提出租赁期尚未届满，其有权继续租用该房屋，不同意搬出。双方不能达成协议。陈某遂于1998年1月6日向法院起诉，要求宣告原租赁合同失效，责令刘某腾出房屋。 ;问题;二、租赁物;三、租赁合同的分类; 定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。 不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”（《合同法》第232条）。这里强调的是出租人要给予承租人一定的宽展期。 ; 一是当事人明确约定为不定期租赁或者没有约定租赁期限； 二是推定为不定期租赁。包括三种： 1，对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定不能确定的，视为不定期租赁。 2，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”（《合同法》第215条）。 3，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”（《合同法》第236条）。第三种情况又称为法定更新、默示更新，是指在租赁期限届满后，当事人以行为继续租赁关系。 ;案例;四、租赁合同的主要条款;第二节 租赁合同当事人的义务和权利;2、出租人的维修义务。 出租人的维修义务实为其保持义务的体现。《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。” 第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。” ;3、权利瑕疵担保义务。 权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。 《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”第三人主张的权利可以是所有权、担保物权和用益物权。 ;案例;;案例;无奈，乙就找人对房顶进行维修，花去费用300元。到第四年初，乙向甲给付700元房租，并称另外的300元以维修费冲抵。甲认为，谁住房谁就应该负责维修，仍要求乙支付租金1000元。双方发生纠纷。 问题 乙维修租赁房屋的费用是否应由甲负担？ ;（二）出租人的权利; 二、承租人的主要义务和权利 （一）承租人的主要义务 1、按约定使用与按性质使用。 《合同法》第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。” 《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。” ;2、妥善保管的义务。 《合同法》第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。 3、不任意改善、增设的义务。 《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。” ;4、租金支付义务。（引例）租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。 《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。” 《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的