中国房地产市场总结和房地产市场展望.pptxVIP

2011 年中国房地产市场总结和 2012年房地产市场展望;摘 要;(2) 新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购 城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3 个月下跌 从全国来看，1-11 月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010 年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010 年的高位基础上继续增长，1-11 月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010 年全年略有下降。从重点城市来看，2011 年1-11 月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11 月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008 年，武汉、天津好于2008 年，而唐山等三线城市普遍高于2008 年。 价格方面，9 月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11 月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略， 部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。;(3) 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房 成交方面，2011 年1-11 月，北京等10 个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2008 年低点。价格方面，10 个代表性城市二手房平均价格在9 月出现近三年来的首次环比下跌，10-11 月降幅持续扩大，到11 月底，杭州累计下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。 ;(5) 企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大 受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企1-11 月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11 月拿地面积同比下降36%，其中8-11 月降幅达59%。通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008 年，短期偿债压力不大。;2. 2012 年中国房地产市场趋势展望;(3) 关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市、企业分化加剧 货币政策微调：2012 年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税：改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件，促进房地产业的长期健康发展。城市分化：一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策，过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险，东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。企业分化：龙头企业领先优势进一步扩大，中小企业面临资金风险。房地产企业应根据其自身优势，顺势而为，合理布局，保持健康发展。;第一部分：2011 年中国房地产市场总结;首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。从2010 年1 月“国十一条”到2011 年1 月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1 年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，2011 年1 月27 日，财政部发通知，将购买不足5 年（含5 年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。;1000 万套保障房计划提前实现。2011 年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5 年，我国将开工建设3600 万套保障房，2011 年和2012 年各1000 万套，后面三年1600 万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截至2011 年10 月底，全国保障房已开工1033 万套，超额完成年初计划任务。;央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。2011 年11 月30 日，央行公布从12月5 日起下调存款准备金率0.5 个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。;百城价格指数环比涨幅持续缩小，9 月起持续环比下跌且跌幅有所扩大。根据中国房地产指数系统百城