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2017中国文旅地产全解读 ·上一个十年,依靠土地与人口红利,住宅地产处于黄金十年,房地产标准的好模式是“高杠杆、低投入、快速周转、滚动开 发”,整体以营销为导向。然而,随着库存量逐年上升,购房者整体趋于理性,每年十几亿平方米的销售不可持续。 ·当市场进入存量时代之后,以运营为导向、资源整合、精细化管理的开发模式才是下一个十年的主流。 我国游出行人次与增幅 ■国内旅游出行入次(亿人次 450 41.2 38140 12.0 300 250210 100% 50 722132014207520前3弹度00 魏据来点:国家游 在传统地产走过黄金十年之后,房企们正积极寻找转型方向。近年来,我国旅游市场发展迅猛。 ·2015年,我国旅游人数达40亿人次,出境游1.2亿人次,总收入超过4万亿 世界旅游组织预測,到2020年,我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场 ●其次,2015年我国文化及相关产业增加值27235亿元,同比增长11%,较同期GDP名义增速高46个百分点。中国文化产业 占经济总量的比重约6.2%,在前十大经济体中领先。 由此表明,文化及相关产业是当前经济增长的一个亮点,总量持续快速增长,比重日益上升 我国国内旅游收入与增幅 旅游收人(亿乙元) 增长率 26276 2900250% 25000 19305 20.0% 5000 2702012012203204205200620% 数据来原:国家策游闷 ·在此背景下,目前已有超过1β3的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头,概念强于 ·作为以服务为核心的产业地产,文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素,依靠良好的运营使资产 保值、增值,其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。 2015年GDP总量前十位的国家文化产业占经济总量的比值(单位:十亿美元 20000 12 10.0% 80% 世界乎均526% 5000 美国中国日本德国法国英国巴西即度俄罗斯意大利 数居来派:世界知识严权超织 随着未来度假旅游逐渐成为人们的一种常态化生活方式,文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。 旅游市场消费增长情况 中国旅游市场 美国旅游收入 消费总额增长 占GDP25% 率16.7% 全球旅游市场 消费总颐增长 中国版游收入 率5.6% 占GDP108% 中国旅游消费增速已经达全球3倍 我国文旅地产现状 国地产区城分布(单拉个 我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域,区域发 展不均衡性明显。 长二用: ·海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多,分别占全 国文旅地产总数量的219 和16%最近几年 ●西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速; 每隆2 六大区域占到全国文旅地产总数的78%,不同区域有其各自 的特色标签特征 我国文旅地产现状 海南:文旅地产先行者。海南由于优渥的气候条件及滨海景观资源,是全国文旅地产开发量最大、最为集中区域,近两年开 发已逐步回归理性; 西南:文化旅游为导向;集中于成都、重庆、贵阳和昆明等城市,项目注重文化特色的开发与打造; 长三角:大城市群落的5+2消费需求;长三角区域经济发达,城市化水平较高,因此相对可利用的资源开发有限。区域内项目 主要满足大城市群落的5+2的休闲度假霱求,此外,长三角区域各类各具特色的文旅小镇近年来发展迅速; ·环渤海:滨海度假向多元复合方向发展;环渤海区域满足北方客群就近度假旅游需求,该区域拥有滨海、滨湖、森林等珍稀度 假旅游资源,目前旅游地产项目中规划有高山滑雪、温泉疗养、都市购物等多种复合业态组合; 两广与阅东南:后起之秀;两广区域气候宣人,滨海资源优渥,闽东南区域山体、湖海、温泉等自然资源丰富。这两个区域目 前以滨海、山体、主题三大旅游地产项目为主,另有小部分滨湖、温泉、高尔夫和古镇项目,未来有广阔的发展前景。 我国文旅地产现状 2、自然资源依赖度高 截止至2015年底,RET睿意德中国商业地产研究中心统计发现,我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资 源,三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%,合计达66% 随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重,客户蠶性不足的问憲已开始显现。因此近年来纯粹以自然资灝(滨海、湖滨、山 地)为卖点开发的项目已有下降趋势——14年占比78%,15年占比64% 截止至2015年扇累计统计我国文悠地产项目点我国文郎地产项目卖点统计 %4% 15年■2014年 ■ ■温泉 ■高尔夫 5%15% 2%■ 属面 0%% 宾海湖演山地温泉高尔夫 游艇码头古镇 我国文旅地产现状 另一方面,我国文旅地产整体仍以销售为主,山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售,而依托高尔夫、