中心商务区分解.pptVIP

中心商务区 ■CBD的界定、特征、功能类型与分类 (一)、CBD的界定 CBD即 central business district的缩写,中文多翻译为 “中心商务区”。 ■CBD最早是由美国学者伯吉斯于1923年在其创立的 “同心环模式”中提出的。 →伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处,主要以零售业和服 务业为主。随着世界经济的发展,办公事务、金融活动所占 地位越来越重要。尤其是近年来,信息产业的迅猛发展更成 为CBD的主要活动。 ■目前cBD →活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理、旅游 机构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施 等,它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便捷、 建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区,同时它也是 地价最高的地区。现代城市的CBD是城市、区域乃至全国经 济发展的中枢。 一)、CBD的界定 ■1、墨菲( Murphy)和万斯( Vance)的方法 1954年美国学者墨菲( Murphy)和万斯( Vance提出 了一个综合的方法,即将人口密度、车流量、地价 等因素综合考虑,那些白天人口密度最大、就业人 数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为 CBD )、CBD的界定 ■墨菲和万斯认为地价峰值区( the peak land value intersection,简作(PLV)是CBD最明显的特 点,在此区的用地称为中心商务用地,其中 →包括:零售和服务业,诸如商店、饭店、旅馆、娱乐 业、商业活动及报纸出版业(因为它对商业的影响远 大于对制造业的影响), →不包括:批发业(除少数外)、铁路编组站、工业、居 住区、公园、学校、政府机关等。 中心商务高度指数:( Central Business Height Index,简作 CBHI) CBH≈中心商务区建筑面积总和 总建筑基地面积 中心商务强度指数: Central Business Intensity Index,简作 CBIl 中心商务用地建筑面穩总和 CBII- 总建面积 将CBHI1,CBI50%的地区定为CBD CBHD1 CBLT50% CBHD1和CBI50% 其它土跑利用 限 地价最大值点〔PLD) 道路系统 河流 帙路 图10-15墨菲和万斯对CBD界定的概念示意图 (一)、CBD的界定 2、戴蒙德( Daimond)的修正 戴蒙德于1962年对英国格拉斯哥调査发现,英国的批发业 与顾客关系紧密,常布局在地价峰值区内,属于中心商务用 地。而美国城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切,但 在墨非和万斯的分类中,不属于中心商务用地。于是,后来 的学者开始弥补这些不足 13、戴维斯( Davies)的修正 1959年,戴维斯在其对开普敦的研究中认为,墨非和万斯 定义的CBD范围太大,应将电影院、旅馆、办公总部、报 纸出版业、政府机关等用地排除在外,他提出了“硬核”的 概念 →即:CBH4,cB80%的地区为“硬核”,也就是真正据 有实力的CBD,其余地区则称为“核缘 (一)、CBD的界定 ■4、赫伯特( Herbert)和卡特( Carter)的修正 →提出了中心商务建筑面积指数比率( central business floor space index ratio,简作CBl)的概 念,将城市的规模、形状及其它有关因素考虑在 内,使人们可以用精确的方法去界定CBD。 今卡特和罗利( Rowley),1966年在对英国加的夫市 的研究中,均将CBH、CB和CB|三指标综合使 用,收到了较好的效果,为以后对CBD内部结构、 演变等的研究奠定了基础。 二)CBD特征 1、高可达性。可达性是CBD最基本的特征, 包括交通和信息两方面的可达性。 →CBD内交通用地面积大,具有城市和区域中最发 达的内部和外部交通联系,交通连接在三维空间展 开,形成一个便捷的交通网络,能给予办事者以单 位时间内最高的办事通达机会。东京CBD内的交通 系统用地占总面积的22.3%,纽约曼哈顿更达到 37.5%。 →在纽约、伦敦或旧金山,平均每个市民每年接受1 亿条有意义的信息,是发展中国家大城市平均数的 100倍。 ■2、高地价。 城市 CBD楼面出租价 →由于用地紧张,cBD的楼 (美元/m2) 价、地价在城市的内部或纽约 400 者区域内是最高的,是城 市地价峰值点所在。其中, 商业用地价格通常超出金京 融、保险等经济性服务伦敦economic service)和大 公司总部、政府各部等管巴黎 理性服务 administrative service)的用地价格或租马德里 570 金,以围绕峰值地价交叉 点的用地地价和租金为最布鲁塞尔 200 高