物业电梯设备维修成本控制研究.docx.pdfVIP

摘要电梯是现代城市基础设施，是物业管理最为重要的工作之一。 电梯运行维护备品备件的成本控制直接关系千家万户的切身利 益，能够掌握电梯关键配件的供货商对降低维修成本有着重要的意义。 关键词电梯维保；备件成本控制；物业管理目前在城市建设中， 高层建筑中电梯是主要的物业设备，其运行维护费用占设备的较大成 分。 由于电梯为特种设备，如不选用厂家提供的配件，厂家将安全责 任免责相要挟，如何能有效降低电梯在日常维修过程中的维保价格， 保障和谐城市环境，加强物业设备的物理是一项重要工作。 物业设备管理是一个内容繁多、技术复杂的综合性管理，是物业 管理过程的重点，其中电梯、供配电系统、智能化系统、消防系统、 给排水系统、供暖系统和人们的生活息息相关，不能出现任何差错。 任何一个设备系统发生故障，都将造成居住者生活不便甚至混乱， 维护设备成本的控制是服务好业主的一个重要手段。 以电梯为例，物业管理公司负责设备的使用、运行及管理，电梯 属于特种设备需要委托有资质专业或厂家售后服务专业化维修保养， 如日常维护、一级保养、二级保养，中修、大修、故障维修、更新改 造。 物业管理公司应将三级保养制与计划预修制、状态维修相结合， 对符合浴缸型电梯故障模式符合磨损规律的设备，定期做三级保养， 定期进行中修、大修[1]。 1电梯的维修与保养电梯作为危险性较大的特种设备，管理质量 直接影响到业主的工作与生活，物业管理公司必须加强电梯管理，保 障业主的生命和财产安全。 按照目前市场的一般情况，电梯保养主要有两种方式第一，全保。 不论是日常出现的小毛病的维修，还是零部件损耗无法正常使用， 都由维修保养单位负责；第二，标准保。 只对电梯进行日常维护和维修，如果需要更换零件，由维修保养 单位提出建议，报物业管理公司同意后执行，零件购买费用由物业管 理公司承担[2]。 2 电梯维修保养的费用各地根据当地的城市价格指数推荐价格， 物业管理公司可根据电梯的品牌、安装单位的资质、实际运行的故障 率来确定究竟采用何种方式进行电梯的保养。 3 电梯维修保养的单位根据我国《特种设备安全监察条例》规定 电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维 修单位或者电梯制造单位进行。 因此电梯的维修保养单位应该取得政府主管部门相关的资质才 能开展工作。 电梯维修保养单位主要有以下3种1电梯制造商直属的维修保养 公司。 此类公司技术全面，对本厂生产的电梯软件和硬件都相当熟悉， 并能以相对优惠的价格从厂商拿到维修的零配件。 由于电梯安装运行后第一年都是由厂家和安装单位免费维修保 养，物业管理公司可根据这段时间的电梯维修保养运行状况对该保修 公司进行了解，对抢修的及时率、设备的故障率进行统计，为后期是 否委托其管理打下基础。 2专业从事电梯安装、维护的公司。 此类公司专门从事电梯的安装和维护，有一定的技术和实力。 很多此类企业通过在电梯安装过程中熟悉物业管理公司所管辖 的电梯，并实施其后期管理。 相对来讲，此类公司收费比较适中。 3规模较大的物业管理公司组建的专业维修保养公司。 此类公司只限于对本企业管理辖区内的电梯进行维修保养，但也 有取得电梯维保资质。 无论是电梯公司或是专业的维保公司都是以利益最大化与业主 进行商业化交流，由于业主对电梯行业缺乏专业知识和市场经验，物 业公司的设备管理有责任替业主管好设备维修成本。 电梯是一个典型的机电一体化设备，而电梯控制系统和楼层显示 等电器部分绝大部分是集成电路板，电梯控制也为集群落控制。 高层建筑中往往会出现消防水管爆裂水淹等事故，电梯的层显等 电路板水泡等事故。 电梯厂家往往会以高出正常价格的4～6倍向业主提出报价。 基于类似情况，物业公司的设备管理要有相对专业的工程师对电 梯设备的主要电器元器件的功能、产地及市场价格有一个了解。 目前，我国电梯市场绝大部分的电梯厂自己不生产机电部件，配 件均是由专业配套厂商配套，而且配套的专业公司并不是向独立的一 家电梯公司供货，所以了解主要部件的配套厂商是为今后物业降低成 本的的一个重要举措，这项工作最好在设备的招标文件中提出对设备 监造时提出。 另外，在大中城市物业企业应注意和高等职业技术学院中的电梯 或机电专业进行校企合作，利用职业技术学院的专