商业广场收支测算.docx

商业广场（ 10 万㎡）物业管理收支测算 一、测算编制的说明 1 、本测算按未来运作的模式，保洁、外墙清洗、消杀、垃圾清运、电梯维保、空 调水处理等对外发包管理。 2 、保安监控系统、消防通道门禁系统、消防及广播系统、服务及管理标识（含百 货内部标识）、停车场设施、高空作业车及垃圾运输车等已作为初始投入，按 5 年分摊到成本中。 3 、考虑超市、餐饮等业种的运营特点及招商的灵活便利，负二层及六七层空调拟 采用吊顶式水冷柜机， 由商户自行控制供给及日常保养维护， 自行承担运行电费，我司只收取冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费。 4 、根据商业运营特点和购物中心整体形象需求，拟加重购物中心舒适、美观氛围营造，主题景观的设计，及其“五一” 、国庆、圣诞、春节等节日气氛装饰、景观设计。 5 、外墙墙体广告及电子屏幕广告，由于面积及具体形式、电子屏幕选型等暂不确 定，测算可变程度将比较大。 6 、鉴于建筑外立面具体设计、装饰形式、质材，内装修形式及质材，机电设计、选型、具体参数，商户的具体面积分割等等尚不确定，本测算有不周之处，费用项目及数字不尽准确，应以具体运作数字为准。 二、支出 算 基本分 用 算 序号 用 目 算公式及内容 月 用（元） 年 用（万元） 1 员工工资 工资标准见附表一（ 1 年按 13 个月算） 246700.00 320.71 2 工资附加 标准见附表一（伙食补贴及社保） 67725.00 81.27 3 励基金 按月工 2 个月 算 41116.67 49.34 4 加班工 5% 工月工 12335.00 14.80 5 服装 准 附表一 17375.00 20.85 6 工培 10000.00 12.00 7 公 （按月 ） 10000.00 12.00 8 8 部 机 4000.00 4.80 9 清 分包 162000.0 194.40 10 垃圾清运 （按月 ） 2000.00 2.40 11 化 池清运 （按月 ） 1000.00 1.20 12 消 （按月 ） 2000.00 2.40 13 外 清洗 每年一次（均 于每月） 8000.00 9.60 14 化租 用 日常室内租 15000.00 18.00 15 化 1710.00 2.05 16 初始投入分 669.08 万（ 附表二），5 年均 11513.00 133.82 17 水 公共水 （公共照明、 梯等 运行） 350000.0 420.00 18 梯保养 17 台升降梯× 1000 元/ 台·月+80 台 45000.00 54.00 手扶梯× 350 元/ 台·月 19 日常 修 梯、空 、消防、保安、配 等系 80000.00 96.00 20 公室管理 300 ㎡× 30 元/ 月·㎡ 9000.00 10.80 21 宿舍租金 500 ㎡× 25 元/ 月·㎡ 12500.00 15.00 22 日及 境装 季 格装 、 日气氛烘托等 60000.00 72.00 23 招待 （按月 ） 8000.00 9.60 24 汽 用 油 、修理 、停 4200.00 5.04 25 保 保 及公众 任保 5000.00 6.00 26 不可 [（1 ） +（ 2） + ?? +（25 ）]× 3% 38585.24 46.30 27 管理成本合 （1 ）+（2 ）+ ??（ 26 ） 1324759. 1614.38 28 含税管理成本 （27 ）÷（ 1-5.05% ） 1395218. 1700.24 29 空 运行成本 一年运行 9 个月，按 80% 荷 算 778541.4 934.25 30 广告 运行 用 子广告牌、灯箱广告、税 222811.6 267.37 31 百 用 成本 每平方米建筑面 40W ，每天 13 小 571851.4 686.22 成本 2968422. 3588.09 注：① 子广告牌建 用 300 万，5 年分 50000 元。广告税按 8.2% 的税率 算。 此费用未包含可能发生的广告发布证照费用。 三、收费标准及收入预算 建议管理费标准： 百货公司管理费标准为（包空调费） ：65.00 元 / 月·㎡ 独立铺位管理费标准为（包空调费） ：40 ：00 元 / 月·㎡ 负二层独立铺位、超市、酒楼餐饮等管理费标准为： 20.00 元 / 月·㎡（不含空调 运行费，冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费另行分摊。 ） 电影院 管理费标准为： 6.50 元/ 月·㎡ 停车收费标准： 15 分钟起计费，每小时 5.