新项目前期工作指引.pptxVIP

新项目前期工作指引;一、前期调研 二、招投标流程中需注意的事项 三、理顺地产与物业之间的工作关系 四、物业服务方案;一、前期调研; 结合新项目的特点、市场定位、营销定位，选择与项目同品质、比项目品质高的三、四个项目作为调研对象。 亦可选择开发公司总经理居住的小区进行调研，并了解开发公司总经理对小区物业服务的评价。;调研的内容应包括项目的建筑类型、特点；物业服 务品质、理念；服务费标准及缴费情况；经营模式 及现状；当地人力资源情况；服务的亮点及不足； 地方政策法规等。; 通过收集当地物业行业法规政策，走访相关政府单位，了解外埠公司准入政策、招投标备案政策、物业服务标准收费政策、组织成立条件、人力资源政策及实际操作原则等，为开展工作提供有力的政策信息保障。;通过对当地物业市场的了解，结合项目的开发情况， 邀请开发公司总经理、营销总监进行工作访谈，了解 开发团队对物业工作的规划和要求，以及对物业总部 团队工作的需求，并初步向开发团队介绍如何理顺开 发团队与物业团队的工作关系，保障日后的工作有的 放矢。; 调研报告应包括项目情况介绍、物业服务定位分析，开发总经理访谈纪要，开发团队对物业工作的认识程度，新项目接管的优劣势分析，风险分析和控制措施，总部开展工作的计划等。;通过对各类信息的了解和收集，了解前期准备工作 的各项政策法规要求，办事程序，时间要求，制定 出准确的工作计划和进度表，保证按时完成销售配 合工作。;二、招投标流程中需注意的事项;招投标流程中需注意的事项;根据当地的招投标流程，协助开发团队组织开展招标程序。 为确保中标的成功率，应分析招投标的方式和存在的风险， 例如邀请招标、议标等。 如公开招标，需慎重制定投标资格。投标书的内容应针对公 司的具体情况进行描述，具有所指性，提高投标的预审资格 条件，降低竞争企业进入投标范围的可能性。; 投标书的编写应符合当地政策法规的要求，并符合当地物业服务投标书编写的常规模式，以此获得评委的认可。 同时应提示开发公司与评标委员会及??府主管部门明确中标意愿，确保顺利中标。; 根据当地物业服务标准，结合市场调研物业费情况，形成市场指导价。根据开发团队填写的《项目调研表》反馈信息进行物业费用测算，形成测算价格。综合结果，报开发团队审核批复。 物业费标准在测算过程中应参照当地最高收费标准，同时应保证物业运作的资金充裕。; 可根据当地的《前期物业服务合同》模板与开发团队签订用于物业服务备案的合同文本。 同时应根据开发团队、物业总部团队、项目物业服务团队各自的权利和义务签订《融科物业前期物业服务补充协议》，作为约束和规范工作的指导性文件。;三、理顺地产与物业之间的工作关系; 第一阶段：前期物业服务阶段。 包括：前期介入阶段、销售示范区服务阶段、 入住筹备阶段、小区服务阶段。 第二阶段：常规物业服务阶段。; 前期物业服务阶段，开发团队总经理是物业服务第一责任人。 开发可指定团队高层领导作为物业工作的分管领导，协调物业与开发各部门的工作关系。项目物业团队直接接受其领导，执行和落实地产分管领导提出的工作要求和服务目标，积极接受地产分管领导对物业服务工作的指导和监督。 ; 由开发团队推荐或选聘，由物业总部任命，并接受物业总部的培训后上岗。 售楼阶段，成立销售示范区物业服务处，销售示范区负责人职位为物业经理/主任。 入住筹备阶段，成立物业服务中心，负责人全权负责销售示范区及小区的日常工作，任项目总经理。 ;《前期物业服务合同》——小区物业服务阶段， 由物业总部与开发团队签订。 《销售示范区物业服务合同》——售楼处服务阶段， 由分公司/项目与开发团队签订。 《筹备期物业服务协议》——入住筹备阶段， 由分公司/项目与开发团队签订。 ; 销售示范区服务阶段、入住筹备阶段—— 物业服务收入 = 物业服务支出 即：除开发团队的拨款外，物业服务处/中心没有其他收入来源，开发团队对物业服务处应实行全额预算管理。; 入住后的前期物业服务阶段—— 物业服务收入 - 物业服务支出 - 公司管理费 = 收支平衡 即：物业服务中心向业主预收的物业服务资金，属于代管性质，为缴费的全体业主所有。物业服务资金主要用于项目物业服务支出，包括各项行政管理支出、安环费用、绿化保洁费用、按照约定支付物业公司的管理费、各项税金等，不包括应列入开发成本的工程改良和维保费用；若结余，由业主享有；若不足，为不降低物业服务品质，由开发团队补足。;业主入住前，项目实行全额预算管理，其间， 物业总部不收取服务酬金。 业主入住后，项目应确保收支平衡，并按照应 收