房地产全程专业策划专项方案的撰写.docx

房地产全程策划方案撰写 第一章?项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键步骤，反应了发展商选择开发项目标过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力关键步骤，这个过程操作好了，就意味着项目成功了二分之一，在这个过程中多下功夫，以后开发经营就能够事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提醒，还对项目开发节奏提出专业意见。 一?项目用地周围环境分析 1、项目土地性质调查 地理位置、地质地貌情况、土地面积及红线图、土地计划使用性质、七通一平现实状况 2、项目用地周围环境调查 .地块周围建筑物、绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染情况 3、地块交通条件调查 .地块周围市政路网以其公交现实状况、远景计划.项目标水、路、空交通情况.地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现实状况 4、周围市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周围可能存在对项目不利干扰原因 .历史人文区位影响 二 区域市场现实状况及其趋势判定 ?　　 1、宏观经济运行情况 .中国生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占百分比及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规 .项目所在地居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅开发和流通方面政策法规 .政府相关商品住宅在金融、市政计划等方面政策法规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周围市政计划 3、项目所在地房地产市场总体供求现实状况 4、项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉 6、商品住宅用户组成及购置实态分析 .多种档次商品住宅用户分析 .商品住宅用户购置行为分析 三 土地SWOT（深层次）分析 ?　　 1、项目地块优势 2、项目地块劣势 3、项目地块机会点 4、项目地块威胁及困难点 四?项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 .类比竞争楼盘基础资料 .项目户型结构详析 .项目计划设计及销售资料 .综合评判 2、项目定位 .市场定位： 区域定位 主力用户群定位 .功效定位 .建筑风格定位 五?项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析基础方法和概念 .商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 选择可类比项目 确定该类楼盘价值实现各要素及其价值实现中权重 分析可类比项目价值实现各要素之特征 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比值 依据价值要素对比值判定本项目可实现均价 .类比可实现价值决定原因：类比土地价值 A市政交通及直入交通便利性差异 B项目周围环境差异：自然和绿化景观差异 教育和人文景观差异 多种污染程度差异 小区素质差异 C周围市政配套便利性差异 项目可提升价值判定 A建筑风格和立面设计、材质 B单体户型设计 C建筑空间布局和环艺设计 D小区配套和物业管理 E形象包装和营销策划 F发展商品牌和实力 价值实现经济原因 A经济原因 B政策原因 2、项目可实现价值分析 .类比楼盘分析和评价 .项目价值类比分析： 价值提升和实现要素对比分析 项目类比价值计算 六?项目定价模拟 1、均价确实定 .住宅项目均价确定关键方法：类比价值算术平均法 有效需求成本加价法 A分析有效市场价格范围 B确保合理利润率，追加有效需求价格 利用以上两种方法综合分析确定均价 2、项目中具体单位定价模拟 .商品住宅定价法：  4 回复?1：谁能教我房地产知识吗? 差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数） .多种差异性价格系数确实定： 确定基础均价 确定系数 确定幅度 .具体单位定价模拟 七?项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟?.项目总体经济技术指标?.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟?.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟?.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表?.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表?.敏感性分析： 可变成本变动时对利润影响 销售价格变动时对利润影响 八 投资风险分析及其规避方法提醒 ?　　 1、项目风险性评价 .价值提升及其实现风险性： 项目标计划和设计是否足以提升项