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???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 目 录 前言 第一章：北辰汇欣大厦物业分析 一． 物业现状 二． 物业优势 三． 物业劣势 四． 结论 五． 销售建议 第二章：北辰汇欣大厦广告策划思路 一． 广告指导思想 二． 广告目标消费群定位 三． 广告定位 四． 广告策略 五． 广告表现风格 1 ???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 前 言 本策划方案是在多次调查和访谈的前提下完成的，感谢北辰房地产开发公司的为我们提供的合作机会及 市场情况和资料 . 在整个调查和撰写策划过程中，我们深感北辰汇欣大厦有着丰富的品牌内涵和竞争潜力尚待挖掘，所以 才有了诸多建议。我们每做一份提案，都会站在客户的立场 , 从消费需求的角度出发，力求做到尽善尽美，为 客户带来最大效益。 北辰房地产开发公司丰硕的开发销售业绩，加上达奇广告服务客户的经验， 使我们有理由相信，这将是 一次成功的合作 ------- 达奇广告有限公司 北辰汇欣大厦策划小组 一九九九年五月二十四日 2 ???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 第一章 汇 欣 大 厦 物 业 分 析 一、物业现状 工程周期：投资决策——前期设计——建设施工——实施管理 市场周期：导 入 期——成 长 期——成 熟 期——衰 退 期 1、 北辰房地产开发公司，知名度较高，在消费者眼里是“信誉良好的开发商和销售者” ； 2、 汇欣大厦大厦的工地未注明汇欣大厦 ,但周边消费者知道是亚运村内的增建项目； 3、 没有开始广告的宣传； 4、 物业整体形象（即广告定位、表现风格、现场包装）尚待进一步提升和完善。 二、物业优势 1、 黄金地段，交通便利（位于亚运村内，环境优越 ,物业管理良好 ,多条公交路线通过）； 2、 现房 ,大户型； 3、 配套齐全，功能完善（外部有亚运村的完善的各项服务设施 (超市、幼儿园、娱乐、 健身 )可以利用；内部有汇欣自成体系的服务设施（如游泳池等） ； 4、 发展商实力雄厚（名牌物业开发经验、物业管理保证等） ； 3 ???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 5、 建筑设计标准高，超大户型，弥补了亚运村内汇园公寓户型的缺点。 6、 户数不多，销售会较快，消费者不会感觉住在未完工的楼里（总有人搬入、装修） 。 三、物业劣势 1、 由于是亚运村内现房，价位较高，但周边物业众多，价格比汇欣低不少，有可能导致销售的压力； 2、 虽在亚运村内，但物业名称独立，消费者须再次认知，并且令消费者感觉与亚运村的整体不一样； 易产生顾虑。 3、 广告未开展； 四、结论 优势明显，劣势急待解决 4 ???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 五、销售建议： 根据以上分析，我们建议： 1、 在立即着手展开广告宣传工作，并深挖物业内涵。 （1） 如果说位置、地段及周边环境是物业的生命线，那么广告宣传的定位就是物业销售的关键。 （2） 广告表现内容和产品发展轨迹是相应的，北辰汇欣大厦如不尽快展开这方面的工作， 将不 利于物业销售运作。 2、 在汇欣大厦物业管理中提升功能和服务的水平，争取建立住汇欣大厦比亚运村好的口碑。 物业管理不止停留在口号和理念上，更重要的是落实到规范的操作之中。如保安人员一天该巡逻多少次，每次分别应走什么样的路线；清洁人员在社区活动时，是否应人手一块抹布，随时随地保持环境清洁等，这些都是不难实施 ,却温馨感人的服务细节。实际上在现代物业管理服务概念里，除了传统的保安、清洁、保护等功能外，还应增加商务中心，家政代理，引荐医生、替业主建立健康档案等多项功能。遗憾的是很少开发商注意到管理服务对物业的保增值作用。 5 ???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 3、 在有销售压力的情况，可酌情改变付款方式 （1） 一次性付清百来万的全款，消费者是需要勇气和魄力的。在分期付款、超前消费日渐流行的今天，如此爽快 的消费者只能是越来越少。 （2） 可以采取的方法很多， “以旧换新”（即对亚运村内的客户，采用以汇园公寓折价入住的优惠支持） “以租代 售”、“内部认购仅限 15 套”等。（无非是先提供一个购买理由 ,引君入瓮，钱最后还是照收不误的。 ） 6 ???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 第二章 汇 欣 大 厦 广 告 策 划 思 路 一、 广告指导思想 思路决定出路 。北辰汇欣大厦有 100 多套物业待售