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第 第 PAGE #页共30页 司法考试500题及答案参考 售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？ 售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的 -种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同屮，即使将来这 些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发 商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的 精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房 屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写 入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存 好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。 参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第三条 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？ （1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内 容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所 为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误 导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期 望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已 知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无 关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受 到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包 括财产的.金钱的.精神的。(4)损害和虚假广告之间有因果关 系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权 益造成了损害，即虚假广告与损害Z间有因果关系。 参考法条：《广告法》第三七条 《认购书》一般包括哪些内容？ 《认购书》的内容包括：①房号及户型。②房屋的建筑面 积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一 方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方 基本情况。 参考法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保 法〉若干问题的解释》.第一百一五条 《合同法》第一百一五条 什么是建筑面积？ 建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是 分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积=套内建筑面 积+分摊的公用建筑面积。 参考法规：《建筑面积计算规则》 什么是套内建筑面积？ 套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面 积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积=套内使用 面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套内墙体面积包括什么？ 套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部 分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙 体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 什么是分摊的公用建筑面积？ 公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用 部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房 依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑 面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律.法规的规定对 其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序 同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使 用功能。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积X公用建筑面积分 摊系数 公用建筑面积的分摊原则是什么？ ①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为 本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊 到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼 各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各 套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。 各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积 之和。③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面 积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 （试行）》 哪些公用建筑面积可以分摊？ 整幢楼的以下公用面积可以分摊：①大堂?公共门厅.走廊.过 道.公用厕所.电（楼）梯前厅.楼梯间.电梯井.电梯机房.垃圾道. 管道井.消防控制室.水泵房.水箱间?冷冻机房?消防通道，变 （配）电室.煤气调压室.卫星电视接收机房.空调机房.热水锅炉 房.电梯工休息室.值班警卫室.物业管理用房等以及其他功能上为 该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙 及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。③计算建筑 面积的房屋，层高（高度）均应在 2. 20米以上（含 2. 20米，以下同）。 参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 （试行）》。 哪些公用建筑面积不能分摊？ ①仓库.机动车库.非机动车库.车道.供暖锅炉房?作为人防工 程的地下室.单独具备使用功能的独立使用空间。②售房单位自营. 自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室.管理（包括物业