北京栩锐律所：商品房被分割拆零、如何维权.docVIP

房产分割拆零销售 业主如何维权 在商品房销售过程中，开发商为了扩大销量，或者是快速回拢资金，往往会采用一些“特殊”方法来促销，分割拆零、售后返租就是其常用手段之一。比如我们代理过的一个无锡的案子，一个整体的商场被拆成与商品房面积差不多的部分，以概念销售，然而在事实上却并没有对商场进行物理隔开，仍然是空荡荡的一个商场。你可以在售楼图纸上找到你买的房子，到了地方，只能说哪一块是你的房子，从你家到被人家，放眼望去，一览无遗。 这种不满足居住条件的房子，买来也无法入住，开发商这样拆零怎么能卖的掉呢？秘诀就是售后返租。开发商承诺，购房者在买入这种拆零的房产之后，开发商可以负责构建商场，将其租赁出去，购房者收取房租，言下之意将拆零房产作为投资方式来销售。这种售后返租的投资方式真的是高回报吗？在实际的操作中购房者们发现相比买房的巨大投资，虽然一些业主收益可观，但是也有相当部分业主获得的回报往往是差强人意；或是购房资金被开发商挪用，商场无法开业；甚至根本不存在开发商宣传的商业中心，所购房产难以出租。 我们代理的无锡这个案子的业主，购房之后大呼上当，因为是一个商场被分割拆零，产权证明只能办理一个，但是实际上是归属于十几名业主所有，业主要求每一份房产都要办理产权证明的要求无法得到满足。无奈之下只能求助律师意欲解除合同。那么法律上对于房产分割拆零销售是如何规定的呢？ 《商品房销售管理办法》第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零”，住建部的行政法规明确禁止了分割拆零行为，但同时只规定了对开发商的行政处罚办法，并没有对双方《房屋买卖合同》的合法性以及是否可以解除合同做相应的规定。另一方面，本案中房地产开发商已经将相关款项挪用，诉讼要求解除合同，即使能够胜诉，开发商没钱赔，判决无法执行，并不能挽回业主的损失。基于这方面考虑，律师认为不必拘泥于传统思维，解除合同并不是最优选择，可以从政府行政职能方面着手，让政府向开发商施加压力。 这种方法并非是无的放矢，在商品房的开发销售过程中，政府承担着重要的只能。首先是建筑施工设计要经过规划局的审批通过才能施工，分割拆零是明确违法规定的，如果设计时商场即有分割拆零，而且还通过了规划局的审批，那规划局行政行为是违法了法律规定的。如果施工设计没有分割拆零，而是在设计通过审批后进行了设计变更，其变更仍然需要规划局的批准才能施工。还有一种情况是，开发商的设计方案没有分割拆零，通过了规划局的审批，之后私自变更设计且没有通过规划局同意就进行了施工，这样的话建筑完成后，是不符合设计规划的，无法通过竣工验收。而本案中开发商是完成了竣工验收和办理了预售许可证的，这种情况下工程验收单位是存在失职行为的。 由此可见，本案中不管是规划部门还是竣工验收部门，政府是存在过错和行政失职行为的。律师建议业主向政府要求信息公开，公开案中商场建筑的设计规划审批和竣工验收程序。不久之后，业主顺利的拿到了产权证。 本案中业主正是因为使用的正确的方式，而不是单纯的要求解除合同。通过迂回的方法，最终取得了房产产权证，维护了自己的合法权益。