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目录 第一部分 前言 3 一、2019 年中国零售市场回顾 3 二、新型冠状病毒的爆发对中国零售业的影响 4 第二部分 2019 中国购物中心发展力基本情况 7 一、总体发展力和分项现状 8 二、区域和城市能级发展力解读 9 三、不同物业类型购物中心发展力解读 11 四、中国购物中心发展展望 15 第三部分 新消费时代下的消费趋势 13 一、双“H”消费兴起 13 二、种草经济爆发 14 三、夜经济崛起 14 四、全渠道零售成发展新趋势 15 第四部分 购物中心转型与投资机遇 13 一、实体店功能变化趋势 17 二、购物中心灵活空间布局 17 三、主力租户的转变 18 四、品牌方与业主新型合作关系 18 五、购物中心的投资机会 19 第一部分 前言 本报告依据，中国连锁经营协会每年持续邀约分布一、二、三线的一百多家典型购物中心的项目负责人直接参加在线问卷调查，在此基础上，中国连锁经营协会联合世邦魏理仕共同起草了 《2019-2020 上半年中国购物中心发展力报告》。中国购物中心发展力，是在宏观经济大势，购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面的综合作用下的表现，由典型购物中心的负责人以调查问卷的形式针对上述五个方面的反馈数据编制而成。 中国购物中心发展力的年度分析作为中国购物中心市场发展的阶段性报告，为各地政府在制定未 来发展规划方面提供参考，对市场各主体参与方对购物中心建设运营以及商业流通领域的新趋势、新机遇的把握具有重要参考意义。 一、2019 年中国零售市场回顾 零售市场规模创新高，新兴消费领域优势加大。2019 年，社会消费品零售总额 41.2 万亿元，首次超过 40 万亿元，同比增长 8%，显著优于整体经济增速。消费对经济增长的基础性作用持续显现。 图表 1：2005--2019 年 GDP、社会消费品零售总额和网上零售同比增速 50 50.0% 40 40.0% 万亿元30 30.0% 万亿元 20 20.0% 10 10.0% 20052006200720082009201020 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 社会消费品零售总额 年增速（GDP） 年增速（社消零售总额） 年增速（网上商品零售额） 数据来源：国家统计局，中国连锁经营协会，世邦魏理仕 网上零售对消费的促进作用进一步显现。随着物流配送体系的完善以及网购用户数量的增多，网上零售继续保持快速增长。2019 年，全国实物商品网上零售额比上年增长 19.5%，增速比社会消费品零售总额快 11.5 个百分点，占社会消费品零售总额的比重为 20.7%，比上年提高 2.3 个百 分点。与此同时，传统业态加快融合发展。为应对网上零售等新模式对实体店零售的冲击，传统零售业态加速转型升级，积极推进线上线下融合发展，全渠道数字化模式成为行业主流。2019年，限额以上单位实体店零售额比上年增长 3.8%；限额以上单位通过互联网实现的商品零售额 占限额以上单位消费品零售额的比重为 12.9%，比上年提高 2.7 个百分点。 二、新型冠状病毒的爆发对中国零售业的影响 然而，2020 年初爆发的新型冠状病毒疫情（下文简称“新冠疫情”）对零售行业造成冲击。短期内造成了线下零售业客流和营收明显下跌，零售企业承受巨大的资金压力。从长期来看，疫情不会影响零售行业的整体增长趋势，但将对消费者行为习惯、市场环境产生持续性影响。 疫情后零售商业的表现及恢复状况。疫情期间，商场里除生活超市外，大量实体门店暂停营业或缩短营业时间，部分对实体消费环境依赖较小的线下消费需求被迫转移到线上，但线上销售渠道的增长远远无法弥补线下渠道的损失。2020 年第一季度中国分行业零售额数据显示，生活日用品、药品等必要性消费受到的影响较小，而可选性消费行业均受到疫情明显影响：餐饮行业销售额同比下降了 44%，珠宝、服饰等品类的零售额下降幅度在 30%至 40%之间，线上销售渠道占比一向较高的化妆品行业的零售额也下降了 10%以上。进入二季度以来，市场回暖趋势明显。2020年上半年的各类消费品零售总额的同比降幅与一季度相比均呈现收窄的态势。在可选消费品中，体育用品和化妆品已率先扭转负增长的态势。 图表 2：按主要零售类型分的销售额 数据来源：国家统计局，中国连锁经营协会，世邦魏理仕 尽管疫情期间零售行业损失较大，但是基于中国良好的疫情控制，业主和品牌方对行业未来恢复状况预期较为乐观。CBRE 在 5 月对零售物业租户进行的一项问卷调查显示，