万科地产住宅基础标准化综合体系专项研究.doc

万 科 住 宅 标 准 化 体 系 研 究 万科住宅标准化体系研究 第一章：万科发展阶段 万科首次扩张 万科再次扩张 万科确定“3+X”发展目标 第二章：城市空间结构变迁下万科发展 万科城市向心增加时期发展 万科城市离心增加时期发展 第三章：万科城市住区模式（标准化产品线） 城市花园系列 金色家园系列 四季花城系列 第四章：万科项目细节处理手段 大堂—门厅—管家房交往空间功效 公共设施设置布局 第五章：万科项目用户细分 关键产品系列下用户细分 ０７战略调整后用户细分 第六章：万科营销之道 万科营销通用手法 不一样系列产品广告表现风格区分 第七章：万科标准化研究对企业启示 企业目标消费者设定 企业产品线设定 产品标准化后营销推广方法 万科住宅标准化体系研究 第一章：万科发展阶段 时间次序表 上海 1990年前 厦门 1991年 天津 1992年 青岛 1992年 北海 1992年 成全部 1993年 鞍山 1993年 北京 1994年 沈阳 1994年 大连 1994年 石家庄 1994年 武汉 1994年 万科首次扩张 在90年代初，万科进行了第一次大规模扩张，从深圳一下子拓展到上海、成全部、厦门、天津、北京等十三个城市，“跨地域开发”首先选择了全国性经济中心和沿海开放城市，类似鞍山、石家庄这么发展规模和市场经济发展程度不高城市仅试探性进入。 在产品设计方面万科寻求市场空白点作为切入点，除住宅以外项目通常还包含写字楼、商业、保税仓库等，伴随上海城市花园项目标成功，奠定了万科以大众住宅作为房地产开发主导方向。在此期间万科积累了深圳成功经验和国外优异理念，到了90年代中后期，以城市中产阶级为服务目标中等商品房“万科城市花园”系列品牌逐步成熟，以后“万科新城”和“四季花城”系列开始在各地相继推广。 万科再次扩张 20XX年开始陆续在成全部、南京、武汉、长春等经济发达、人口众多内陆大城市进行住宅开发，逐步完善、推广“城市花园”“四季花城”“金色家园”三大品牌系列。经过选择类似用地，以成熟产品为原形，依据不一样地域作合适调整，万科经过简单标准化，降低开发成本实现规模效益。 万科确定“3+X”发展目标 20XX年以后，万科发展进入了“集约化”阶段，提出了“区域集约”概念，即所谓“点—线—面”发展战略，以中心城市向周围200公里为半径扩展市场。进行这种区域集约式发展，最大程度地发挥规模效益，和此同时万科还以成全部、武汉等区域经济中心城市作为开发关键。长三角、珠三角、环渤海湾区域加之成全部、武汉等区域经济中心，组成了万科“3+X”区域发展模型。 长三角——以上海为中心，向南京、无锡和昆山拓展 环渤海湾——以北京—天津—沈阳为中心，向长春、大连和鞍山拓展 珠三角——以深圳为中心，向佛山、东莞、中山和广州拓展 第二章：城市空间结构变迁下万科发展 　　　从很多沿海地域大城市原有空间结构上来讲，这些城市经过长久发展，逐步形成了三个关键部分：1、城市老城区，历史上形成原有城市关键区域，居住、商业和服务是其功效活动主体；2、城市商业区和历史上租界区，因为近现代殖民主义入侵以后对部分口岸开放城市功效布局产生关键影响，城市传统商业、娱乐、高级居住等功效基础集中在这些区域；3、城市边缘形成工业、生活混合地域，因为这些区域功效混杂，缺乏统一计划，环境较差，从而成为多年来各城市进行旧城改造和功效置换活动最为集中地域。 纵观国外对传统城市扩张和居住区空间结构研究理论，从“田园城市”“集中主义”到“三大城市空间结构模式（同心圆、扇形、多关键模式）”，足够能为中国城市经济快速发展带来空间结构演变提供一定参考价值。万科曾对和城市和住区开发有过这么判定：“以后住宅类物业开发关键将向城市外围转移”。“城市空心化”现象是一个肯定趋势，城镇结合部大型物业开发不停增加，规模不停扩大，将培育大型物业规模化优势，而且城镇结合部价格稳定，住宅产品质素对于一般收入阶层有较大吸引力。而这种发展趋势肯定对于市中心高级物业价格有一定冲击，激发开发商对于项目开发重视，消费者所以将取得更高性价比住宅产品，住宅整体水平提升。 对于特大城市发展，不一样时期会展现出多个不一样空间扩张模式，关键表现为“向心增加”和“离心增加”两种。城市“向心增加”指是城市中心对于整个城市所辐射空间含有很强吸引力，只是包含城市人口在内多种生产资源分布仍然以城市中心为聚集关键，而向四面分散布局状态则伴随和中心距离增加而展现衰减态势。“离心增加”指是城市建成区发展已达成相对饱和状态时，城市开始依