房地产开发常见法律风险 与防范对策44页[借鉴].pptVIP

2、阶段性股权融资方式 阶段性股权投资即阶段性资金拆借，是在项目确定以后进入成熟期之前，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款能够实现。 （1）适用对象：具有短期融资目的房地产企业。 （2）优势：阶段性股权融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。 （3）运作模式：项目确定下来之后、即将进入成熟期之前，开发商从银行得到贷款支持越来越困难，房地产开发企业通过增资扩股的方式进行融资，而在房地产项目实现销售后溢价回购原所增股权。 3、商品房包销方式 （1）操作模式。可以用包销来代替项目转让，包销人按包销合同约定的时间分期分批支付包销款等于变相的支付项目转让款或合作款，将项目转让合同中受让方的权利义务转化为包销合同中包销方对项目经营管理的权利义务 （2）法律依据和特征 A 包销合同的委托方必然是房地产开发商，而受托方即包销人按照《商品房销售管理办法》应是房地产中介服务机构。 B 签订包销合同的时间可以是在预售许可证取得之前或之后，均不影响合同的效力。 C 包销价款的确定与支付问题允许由合同当事人意思自治。 4、承包方式 1. （1）建设全过程承包：承包商根据开发商提供的开发项目可行性报告及设计要求，完成项目勘察设计，设备材料采购，组织工程施工，直至竣工，向业主交钥匙 【适用情况、优势】大型复杂的工程项目，便于充分利用承包商在勘察、设计、施工等方面雄厚的技术经济力量及丰富的组织管理经验，以图降低工程造价，缩短建设工期。 （2）阶段承包：承包商承包建设过程中某一阶段或某些阶段的工作。如：设计机构仅承担勘察设计，施工企业承包施工。 【优势】发挥各专业承包单位专业特长。 【劣势】增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度。 2.风险： （1）承包商选择不当的法律风险 （2）承包合同法律风险。 第一部分 房地产前期开发阶段 四、合作开发 （一）、合作开发房地产合同的表现形式 表现形式：实践中常见的联建协议、参建协议、房屋合建合同、合作建房协议均属于合作房地产合同 （二）合作开发的特征和种类 1、特征：共同投资、共负盈亏 2、种类：共同成立项目公司、联建方式、参建方式三种 4.1、合作开发的常见风险 【案例6】甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，乙公司提供开发建设资金并进行项目管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付2000万元的收益。 4.1、合作开发的常见风险 【案例7】大地公司与发展公司签订的联建协议中约定：大地公司负责提供建设用地，并负责项目的建设管理，发展公司负责提供签约后项目开发建设的全部资金并进行项目管理，不论项目是否赢利，大地公司均应在房屋销售完毕后十日内向发展公司支付6000万元的收益。 4.1、合作开发的常见风险 【案例8】新城房地产公司在取得国有土地使用证后因资金困难，遂与大华公司签订了联建协议，大华公司负责全部的建设资金并完成20000平米的商品房建设，双方按3比7的比例分享商品房的产权和收益。签约后，大华公司继续以新城公司的名义取得了建设工程施工许可证等相关证件。房屋建成进入销售阶段后，因项目地理位置的优势而销售火爆，新城房地产公司要求提高收益份额，被大华公司拒绝。新城公司遂准备将商品房另行委托第三方销售。见此情况，大华公司要求新城公司配合其按照约定比例将相应房产过户到自己名下，被新城公司回绝。大华公司无奈自行持联建协议到房屋登记机关要求进行产权过户，房屋登记机关以合作开发未履行审批手续，联建协议没有相应备案为由予以拒绝。 （三）、合作开发的风险及防范 【法律风险 】 1、合作开发的联营性质决定了参建、联建协议不得设定保底条款，否则将据实认定合同性质，并导致无效合同的出现。 （联营合同中的“保底条款”，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的赢利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。 　　 联营合同中有保底条款的，联营合同有效，但该保底条款无效。属于无效民事行为。） 2、联建协议不办理审批、备案手续将导致提供资金的联建方形成实质上的参建方，无法对土地、房屋享有相应物权，存在不能直接取得产权的重大风险 【防范对策】 1）对于提供资金的联建方来说，务必要通过审批、备案取得对项目的物权保障。 2）及时通过诉讼进行法律救济。 3）为保证联建方的权益，尽可能通过设立项目公司的方式进