房地产开发项目的成本控制[借鉴].pptVIP

4、竣工决算审计 办理竣工决算时除了依据政策规定、合同、竣工图纸，现场签证和设计变更进行审核计算以外，还要坚持竣工资料和现场勘查相结合的原则进行决算审核，对竣工图上标识的尺寸，材料设备型号品牌要进行核对抽查，以确保竣工资料的真实性、合理性。签证、变更手续要齐全，要有监理、工程、设计等部门的签字认可，手续不全的不予结算。 * 精品PPT·值得借鉴 根据规定套用定额，根据实际施工工艺对定额进行必要的换算，尤其在钢结构工程和精装修工程中，如：B2－415全隐框铝合金玻璃幕墙子目中，有镀膜玻璃，铝合金型材等材料。根据设计或实际施工情况，可能是其他玻璃或其他型号的型材，型材壁厚也不一定与定额设定的一样，铝合金含量也有较大不同，这些都可以据实调整，硅酮结构胶、耐候胶也可以根据设计施工断面的不同进行调整，这些都会影响幕墙造价。 为了保证投资的有效性、功能的合理性和技术的可行性，应建立工程变更管理制度，明确工程、设计、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，对工程变更的合理性、必要性、可行性作出符合现场实际情况的判断。如果由于变更导致投资增加超过某一额度时,要由投资人批准才能实施。 * 精品PPT·值得借鉴 以上谈到的都属于事后控制，在决算审计中更重要的是事中控制。预算人员在施工过程中，要坚持到现场了解情况，了解施工单位落实施工组织设计及施工措施情况，了解材料使用情况，了解变更签证情况，了解工程进展动态，并且及时取样，及时搜集相关的文字材料，掌握证据。对重要材料进行市场询价，掌握价格动态；只有这样才能提高工程计价的准确性，合理性。 从以上几个方面的分析可以看出，投资的动态控制实际上是一种主动控制，要求充分发挥从高层管理人员到基层工作人员的主观能动性，并要求具有较全面的业务能力和强烈的责任感。只有这样，才能在日益激烈的房地产开发市场中更加稳健的占据一席之地。 * 精品PPT·值得借鉴 成本动态控制案例（一） 房地产公司动态成本控制作业指引 1.流程概况 流程目的???? 及时发现项目实际成本与成本目标的偏离并预警，最终使项目结算成本在成本目标的范围内。流程范围???? 适用于控制不可预见的事项和管理不善引起成本变化的情况。 主导部门：投控中心 流程参与部门：开发中心、财务中心、总工办、材料中心、项目部 * 精品PPT·值得借鉴 部门 流程中相关职责 集团领导 1. 审批重大设计变更。 2. 按权限审批工程签证。 监委会 1. 审批各项目《项目动态成本月报》和《项目成本细项超支预警表》。 2. 审核重大设计变更，审批一般设计变更。 3. 按权限审批工程签证。 * 精品PPT·值得借鉴 投资控制中心 1. 编制项目《成本动态控制表》、《项目动态成本月报》和《项目成本细项超支预警表》。 2. 配合设计变更及工程签证实施前的成本估算工作。 3. 建立项目动态成本管理台账。 4. 建立动态成本预警机制，根据每月成本分析结果及时发出成本预警。 * 精品PPT·值得借鉴 开发中心：组织项目设计变更实施，建立设计变更台账。 财务中心：针对成本超支项目，进行预算审批。 总工办 ：若工程签证引起工期变化，应及时调整项目进度计划。 材料中心：监控市场材料设备价格信息波动，及时调整采购计划。 项目部 ：按权限审批工程签证，并组织工程签证实施，建立工程签证台账。 * 精品PPT·值得借鉴 2.工作程序 2.1影响成本的变化因素2.1.1不可预见的事项范围：1) 发生工程事故或其他经营活动中的事故；2) 发生法律诉讼；3) 因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；4) 因政府或其他单位突然以行政手段（如制定法规、政策）调整收费、税率、利率标准；5) 发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承担新的责任；6) 出现了未计划的对外捐赠；7) 目标成本预测时不准确；8) 发生设计变更；9) 市场材料设备价格波动；10) 其他经营过程出现的意外情况。 * 精品PPT·值得借鉴 2.1.2管理不善的范围： 1) 作业现场管理松懈，导致物料被盗或被抢；2) 计算不精发生多余采购物资；3) 为无效劳动支付了劳动报酬；4) 工作质量低劣引起的返工开支；5) 使用过程中的浪费；6) 非必需的计划外开支；7) 未能以市场最合理的价格购物或价与质不匹配；8) 工期拖延造成的费用增加；9) 其他管理不严的情况。 * 精品PPT·值得借鉴 2.2动态成本控制方法 2.2.1由于某些成本细项是在一个项目周期内逐年逐月渐渐开支掉的，到真正突破该细项成本目标时，都已到了项目的后期。若在项目后期出现许多细项突破而预警时，其实成本早已发生失控，为此我们将动态成本定义为?动态成本=合同价已支付部分+变更