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中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告 北京中铁新业投资顾问有限公司 长沙新业置地咨询有限公司 二零零七年十月 报告前言 根据土地出让合同，本项目总占地为 732亩，净用地617亩，政 府规划道路和绿化等约115亩。其中的政府规划道路可根据项目整体 规划进行调整，把政府规划道路与小区内道路相结合， 因此本项目总 用地可以达到732亩。 综合经济效益、市场环境和开发条件，容积率0.6是最适合本项 目开发的容积率，现根据732亩的总用地，在容积率指标在0.6的情 况下做了初步的投资及经济效益测算。 、青竹湖项目分析 （一）区域概况 中铁置业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之 一的——捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、金 霞开发区、新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生 态资源，将该组团打造成一个居住、商贸、休闲旅游、影视为一体的 生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流、信息流、资金流、技 术流，来有效地构架房地产开发的资源平台， 为长沙市北城地产格局 实现飞跃提供支持。 （二）项目概况 1、地块基本情况 中铁置业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇， 地块东靠太 阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小 区，距离长沙汽车北站约10公里。 地块建筑净用地面积 411629.5 约617亩，另有10761.8 m2 的绿化用地，65493.5 ttf的规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形 高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅 用地，目前地块拆迁已基本完成。 2、交通状况 市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路、青竹湖大 道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。 （三）地块SWO分析 1、 优势分析： 项目地块白然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打 造丰富的产品线； 项目地块区域规划发展潜力巨大； 交通道路网络畅达； 项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。 2、 劣势分析： 现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成 本； 离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便, 生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车一族； 项目西边的铁路线带来一定的噪音污染，降低居住品质。 3、 机会分析： 金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将 给区域内带来消费客群支撑； 随着政府宏观调控，低容积率、低密度的高品质物业市场逐 步稀缺； 区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。 4、威胁分析： 政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行“ 90 nf以 下占60%的规定，而根据长沙市规划管理局文件〈〈关于青竹 湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见》 （〈〈长规报 [2007]17号》）文件，要求本项目小于 90 itf的小户型套型面 积占30%虽然较60^e经有了很大的降低，但是本项目规模 体量比较大，30%勺比例仍然不小，将在一定程度上影响本项 目的开发建设； 市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较 大，地理位置都优于本项目，未来竞争比较激烈； 未来出台的政府宏观调控政策的影响，2007年以来，全国各 地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏 观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的、更严厉的 宏观调控政策，从土地、市场供应结构、金融信贷市场等多 个方面对房地产市场进行调控。 （四）地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以0.6为基 准进行开发建设，预计总建筑面积为286801.46讹，以别墅类产品（独 栋、双拼、联排）、小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为 宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。 投资和收益分析 在容积率0.6的情况下进行了模拟财务测算，以50万/亩的地价 计算，税前利润为44316万元，税前利润率为39.55%，税后利润25768 万元（扣除土地增值税），税后利润率23.00%,有着较高的经济效益： （一）项目投资 经测算，该项目总投资为112049万元，实际投资估算详见下表: 表一：投资估算表（开发面积：732亩 容积率：0.6） 项目名称：长沙宵竹湖项目 日期：2007/10 项目 单位成木 （元 /M2） 总成本 （万元） 计算说明 一、土地成本 1,249.69 36591 其中：1、土地出让金 1,249.69 36591 按照50万/亩计算，土地面积731.82 亩 二、开发前期费 335.00 9809 其中：1、勘察设计费 75.00 2196 项目为别墅，部分提高设计费 2、报批报建费 240.00 7027 3、三通一平■费 15.00 439 场地具备道路、场地平整，考虑临