中国业主组织的发展.docxVIP

中国业主组织的发展 1991年，以“业主委员会”为名称的中国的第一个业主的组 织诞生了。准确的说，它还不是一个真正的业主组织，而是一个 由政府、物业服务企业策划和监控的、几个业主组成的、以维护 业主利益为目标的、业主群体中的一个委员会，一个“小组” 。只 不过冠以“业主”这两个字而已。 而由于这个“小组”是自我筹集运转所需预算资金或由物业 服务企业提供资金，故其生存活动 （维持运转所需资金）就成了其 第一重要的事情，而业主利益就成了第二业务。这种以“业主” 名义产生的委员会或小组，由于其要为生存而谋钱，自然第一要 务就是为钱而生存。自然就会把大量的精力花在“弄钱”上。早 期这种业主的组织，自然都或多或少的向金钱低头，向金钱的提 供者低头。 2003年，《物业管理条例》出台，它第一提出了 “业主大会” 这个业主的帮会、协会组织概念。并且还把名称为“业主委员会” 的小组，定义在了 “业主大会的执行机构”这一法律地位。准确 的说，从这个时候起，业主们才有了真正是自己的组织一一由全 体业主组成的——业主大会。而早期那个以“业主”冠名的委员 会，其实只是一个由几个业主组成的，号称维护业主利益的小组 而已。 这个时候的业委会，其运转所需的一切资金预算，都来自业 主大会，即由业主大会会议决议来决定业委会的预算。业委会不 再需要自己“谋钱”，不再需要向物业服务企业“弯腰”，顶多向 业主大会弯腰，向全体业主弯腰。至此，一个由全体业主参加的， 由全体业主分摊组织运转成本的，由其执行机构业委会使用这些 费用的一个完整的组织架构，便正式完成了，并且以法规的形式 固定下来了 ！ 2007年《物权法》出台，它更从人大立法高度确立了业主组 织——业主大会的法律地位。也根据中国大众组织能力低下的现 实，设计了当业主们不能组织起来的时候的决策机制一一业主共 同决定。但无论如何，一个建筑物或一个建筑区划（物业管理区域） 内的业主组织，不再是那个以“业主”二字冠名的“委员会” ，而 是业主大会。当然，一个人数众多的协会类组织，选举一个常设 理事机构也是非常自然的。尽管 2007年《物业管理条例》修改之 后取消了对业委会“业主大会的执行机构”的限制，也并不是说 业委会就可以代替业主大会做出决定。因为《物权法》规定： 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一） 制定和修改业主大会议事规则； （二） 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 ； （三） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ； （四） 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 ； （五） 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 ； （六） 改建、重建建筑物及其附属设施； （七） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 就是说，上述七项事项由业主共同决定，或由业主大会会议 决定。除了上述七项事项和为了完成上述七项事项的其他具体行 为，可以业委会来决定。这，就是业委会的真正法律地位——业 主大会的常设理事机构。 立法，已经走在了社会习惯的前面：业主组织是全体业主参 加的业主大会而不再是一个几个人组成的以“业主”冠名的委员 会。上海等城市都已对业主大会备案，建设部、民政部也正在酝 酿出台有关业主大会的部门规章。 尽管业主委员会的运转直接反应出业主组织——业主大会的 运转水平，但业主组织还是业主大会。业主委员会，只是业主组 织内部的一个特别机构而已。 我们有理由相信，中国业主组织的发展，必将是从独立运转 的业主委员会，逐步转向到花业主大会的钱、组织业主大会会议、 产生业主共同决定、为业主大会做事的业主大会内部的公仆 （理事、 秘书）机构。完成这个理念、制度、操作转型之日，就是中国业主 组织发展走向成熟之时。