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律师提示：承租房屋面临出售，承租人有什么权利？ 案例：产权发生变更，承租关系依旧 孙星租用宋建的门面房做生意， 双方签订有书面租房合同， 约定了租金标准， 明确租赁期限 5 年。两年后，宋建因个人原因急于把这个门面房出售， 于是先找 孙星询问他是否购买租赁房， 在孙星明确表示不买后， 宋建就另找了买家， 把房 子卖给了常波。 房屋过户后，常波以产权人的身份找到孙星，要求要么限期结束租赁合同， 要么增加租金， 可孙星不答应， 说自己和宋建签订的是 5 年的合同，现在还没到 约定的期限，不同意提前结束，而且租金标准也有明确约定，不能随意增加。 而常波认为，那份合同是孙星与原房屋所有权人宋建签订的， 对自己没有约 束力，于是以产权人身份到法院起诉， 要求孙星搬出自己的房屋， 并赔偿常波成 为产权人后，孙星占用房屋给常波造成的损失。 法院经过审理认为： 孙星与原房主宋建签订的房屋租赁协议合法有效， 应该受到保护。 在租赁期 间，房屋的产权发生变更， 产权人变为常波， 这并不影响房原屋租赁协议的效力。 新房主常波在购买房屋时该房屋就存在这个合法有效的租赁协议， 在产权变 更后，原租赁合同对新房主常波继续有效， 据此法院认为孙星可以继续以原租赁 协议为依据使用该房屋，并驳回了常波的诉讼请求。 类似这样的情况常有发生， 我经常会碰到有因为房屋买卖、 赠与、继承等产权人变更的 情况发生后， 新产权人提出要变更或解除原租赁合同， 并且以原租赁合同与自己无关为由拒不认可的事情， 甚至有时有些承租人自己都心虚， 心想“房主都变了， 原来的合同还能有约束力吗？”。这里要介绍一下承租人在房屋买卖交易过程中的一些重要权利，否则不是承租 人因不知道权利而吃亏，就是产权人因滥用权权利而倒霉，甚至可能造成房屋交易的无效。 律师提示：承租人在房屋买卖过程中有哪些权利？ 1、承租人有优先购买权。 1 《合同法》第二百三十条规定 “出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合 理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 在房主出售房屋的时候，房屋的承租人是有优先购买权的。什么意思呢？就是房屋所有权人出售房屋的，在同等条件下，房屋的承租人有优先购买的权利。 所以，在房主出售房屋时，如果有承租人，要先通知承租人是否购买，如果有意购买，要注意在同等条件下要优先出售给承租人。 承租人如果有意购买承租的房屋，也要注意行使自己的这个权利。 那么《合同法》提到的通知的“合理期限”是多长时间？一般理解是三个月。因为《城 市私有房屋管理条例》第十一条规定 “房屋所有人出卖租出房屋， 须提前三个月通知 承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。 ” 当然，我个人认为，承租人的这个权利虽然听起来很大，但在实践中去未必那么重要， 因为必须是 “同等条件” 下有优先购买权，如果受让方与房主有特殊关系， 承租人行使优先购买权基本上意义就不大。 而承租人的另一项权利就显得尤为重要了。 2、“买卖不破租赁”是承租人的重要权利。 《合同法》 第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租 赁合同的效力。 这句话的通俗说法就是“买卖不破租赁”，很多人往往没注意到这一点，购房者在对 待房屋原来的承租人时， 往往认为原来的租赁合同是原房主签的， 现在我是房主， 我说了算，原来的协议不算数。 这个想法是绝对错误的， 新房主也要接受原租赁协议的约束， 因为你买的就是有这个租赁关系的房子。 就算是承租人本人，有时也没注意到自己与原房主签订的租赁协议竟然对新房主也有 约束力。 上面案件中的孙星显然是知道自己的这个法定权利的， 所以，当新产权人向他提出要么结束租赁关系要么增加租金时， 他就能理直气壮地拒绝， 即使被诉到法院， 也能依法维护自己的合法权益。 2