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机器设备评估 机器设备评估综合案例 1： 被评估对象为甲企业于2010 年 12 月31 日购入的一台设备，该设备 生产能力为年产产品 100 万件，设计使用年限为10 年，当时的设备价 格为 120 万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使 设备保持在全新状态。评估基准日为2014 年12 月31 日。 评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相 比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人2 人， 在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用4 万元。同时， 由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产 80 万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10 年 必须报废。该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5 年 内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用 为每人每月 1200 元（含工资、保险费、福利费等），行业适用折现率为 10%，企业正常纳税。 求该设备于评估基准日的评估值。 1 机器设备评估综合案例 2： ◼ 某被评估的设备购建于2010年6月，账面原值100万元，2013年6 月对该设备进行了技术改造，以便使用某种专利技术，改造投资10 万元。2014年6月对该设备进行评估，评估基准日为2014年6月30 日。 ◼ 调查表明，该类设备的定基价格指数在2010年6月、2011.6、2012.6、 2013.6、2014年6月分别为105%、110%，110%、115%、120%。 ◼ 被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元，被评估设备所在 企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正 常纳税企业。 ◼ 经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际 利用率为正常利用率的60%，经过评估人员的鉴定分析认为，被评 2 估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可达到设计标准 的80%。 ◼ 根据上述调查资料，求待评估设备的价值。 参考答案 1）估算重置成本 重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万 元) 2 ）估算实体性贬值：实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率 a、加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年 b、实体性贬值率＝3.75×60%÷ （3.75×60%＋6）＝27.27% c、实体性贬值＝124.72×27.27%＝34(万元) 3）估算功能性贬值 a、被评估设备年净超额运营成本= -12000× （1－25% ）＝-9000 （元） b、功能性贬值额= -9000× （P/A，10%，6）＝-3.92万 4 ）估算经济性贬值 a、经济性贬值率＝[1－(80%÷100%）0.7] ×100%＝14.46% b、经济性贬值＝重置成本 ×经济性贬值率 ＝（124.72-34+3.92）×14.46% ＝ 13.68(万元) 5）求设备价值 待评估设备的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬 值 ＝124.72－34+3.92-13.68 ＝80.96=81(万元) 3 房地产价值评估 （教材案例） 评估案例 1.评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号红光小区第8号楼一层公建， 建筑面积1400平方米，具体情况如下： （1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅 小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小 区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各 类住宅共1300套。 规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央 公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分