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不动产销售与租赁的营改增政策 武汉市国税局  目录 征税范围 二、税率与征收率 三、一般计税方法 四、征收管理 五、销售不动产的特殊规定 六、不动产经营租赁服务的特殊规定  征税范围 (一)税目范围 1、销售不动产 销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移 动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。 建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者 进行其他活动的建造物 构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构 筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的 使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。  征税范围 (一)税目范围 2、不动产租赁服务 租赁服务,包括融资租赁服务和经营租赁服务。 (1)融资租赁服务,是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动 即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入不动产租赁 给承租人,合同期内租赁物所有权属于出租人,承租人只拥有使用权, 合同期满付清租金后,承租人有权按照残值购入租赁物,以拥有其所有 权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人,均属于融资租赁 融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。  征税范围 (一)税目范围 2、不动产租赁服务 (2)经营租赁服务,是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他 人使用且租赁物所有权不变更的业务活动 将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布 广告,按照经营租赁服务缴纳增值税 车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按 照不动产经营租赁服务缴纳增值税。  征税范围 (二)“境内”的界定 所销售或者租赁的不动产在境内。  征税范围 (三)不征收增值税项目 在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者 部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让绐其他单 位和个人,其中涉及的不动产转让行为  税率与征收率 提供不动产租赁服务和销售不动产,税率为11% 增值税征收率为3%,但财政部和国家税务总局另规定提供 不动产租赁服务和销售不动产的征收率分不同的情况适用 5%、3%和1.5  三、一般计税方法 (一)销售额 、一般规定 销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部 和国家稅务总局另有规定的除外 价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目 (1)代为收取并符合实施办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性 收费 (2)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。  三、一般计税方法 (一)销售额(续 2、销售不动产销售额的特别规定 1)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目〔选择简易计税 方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时 向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额(以下简称“差额销售额”)。 房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016 年4月30日前的房地产项目。。