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淮安白鹭湖商业街 前期定位报告  、前言 二、淮安市场研究 oOzmz 淮安商业环境研究及分析 录 四、国外优秀商业街案例研究 五、项目定位及概念策划 六、概念设计 七、附件  商业地产市场从短缺价值一竞争价值一到整合价值的变化之迅速,是人们 始料不及的。一方面商业门面销售火爆,一方面零星店铺惨淡经菅;一方面 大型商城硝烟未尽已门可罗雀,一方面专业市场相继开业人头攒动……人们 无论如何也不能明白:同在一块蓝天下,同处一段热销期,甚至同处一块黄 金区域,何以有如此大的差异?其实,这是市场规律使之然。历史的经验告 诉我们:“凡事预则立,不预则废。”越是规模大的项目,越是非常重要的 位盟,越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划,才能保证在激烈 的市场争夺战中立于不败之地。  淮安市场研究  第 淮安市场研究 、淮安城市概况 淮安市是一代伟人周恩来的故乡,地处江苏腹地 位于江淮平原北部下游,辖消河、消浦、楚州 淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4 县;面积约10072平方公里,人口505万。市区面积 337平方公里,人口48万 淮安是我国历史文化名域,古称楚州,曾是漕运 盐运重镇,南北交通转运中心、军事要塞,素有“ 南船北马,九省通衢”的美称,曾与扬州、苏州 杭州并称运河沿线的“四大都市”。 淮安人文荟萃,历史上先后诞生了大军事家韩信 汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作 者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘  第 淮安市场研究 二、淮安交通环境: 淮安是迅速喝起的交通枢纽城市。境内公路、铁路、水路四通八达已经建成和即将建成的京沪、宁 宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五糸高速公路在境內交汇,新长铁路纵贯全境已经开工建设的宿淮铁路连 接安徽皖北的能漂基地,该铁路作为西煤东运的重要能源出海战略诵道,对江苏乃至长三角的能源保 障具有車要意义;已建好的新长铁路,将淮安与盐城、南通这两个沿海新兴城市紧密连接起来,随若 苏通长江大桥、沪通铁躋的建设,淮安到上海的时空距离大大縮短,从而更直接的接受上海的辐射 使淮安更紧密的融入长三角经济圈,加快实现区域经济一体化 同时境内水运河道纵橫交错,京杭大运河贯穿市境南北,同时辅以盐河航道、淮河入海水道、人江 水道等航道,使淮安的水运网络通江达海,实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变 于2010年9月26日通航的淮安涟水机场定位为苏北航空客货运输枢纽,进一步的巩固淮安的交通枢 纽地位,主要辐射长三角、珠三角,包括北京、上海、沈阳、大连、青岛、温州、厦门、广州、 西安、重庆、武汉。 全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架,公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮 安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。  第 淮安市场研究 三、淮安年度经济概况 型」 2009年淮安市主要经济指标(单位:亿元) 累计同比增长(咒 全部财改收入213.5525.2↑ 般预算收入96,4535.2↑ 一尺 财政支出180.1032.3↑ 房地产开发投资182.531.6↑ 商品房屋销售额154 如0如0如如如220睡2 社会消费品零售总额3998919.1↑ 金融机构存款余额(人民币)933.3134.4↑ 储蓄存款486.8621.0↑ 由此数据和资料我们可以看出:淮安市目前的经济指标 金融机构贷款余额(人民币)658.4645.8↑ 不仅在总量上还会有较大的发展,而且随着人民物质与文 城镇居民人均可支配收入(元)1564611.7↑ 化生活要求的提高,在市场商品供应品种与质量上以及购 城镇居民人均消费性支出(元物环境的软、硬件条件都将有较大的提高,这必将对商业 市区屆民消费价格总指数(%)99.15.7↓ 街、商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求 市区商品零售价格总指数(%)99.37.1↓ 时也带来更大的机遇  第 淮安市场研究 四、淮安城市发展规划: 根据“三淮一体”的规划目标:到2020年,“三淮”域镇 人口将达到115万,建成区面积120平方公里。“三淮”将建 设成为“江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸 中心” 淮”主中心区 E 实施“城区东扩,中心东移”战略,形成由水疲口广场健 康东路一淮海北路—(淮海广场)一河北东路—和平路组 成及其周图4平方公里的金三角中心区,成为“三淮”新的具 有现代气息的行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心 高救区 城南新区 1准安分区:总面积30平方公里,是以淮安市区为依托的历 史文化名城、旅游度假区,主要发展旅游业以及配套的餐饮