养老会员制专题之一：国内养老会员制模式的发展背景、借鉴研究及趋势预判[实用].pdfVIP

养老会员制专题之一：养老会员制模式借鉴研究 提到养老会员制，从客户的角度来看，一部分人会觉得很“高大上” 、还有一部分人可 能会觉得是“非法集资” 。对于大部分的养老从业者来说，会觉得似乎是个好东西，但是还 没琢磨透， 不敢贸然尝试。 今天笔者就结合过往服务的一些相关案例， 和大家分享一下养老 会员制相关的内容， 希望能给对这方面有兴趣的从业者一点启发， 可以客观的看待、 正确的 认识、合理的利用、科学的设计。分享内容主要有以下四个方面： 第一， 什么是养老会员制？ 第二， 持有型的中高端养老项目为什么要采用会员制模式？ 第三， 国内做的较为成熟的养老会员制典型案例有哪些？ 第四， 国内养老会员制模式的发展趋势 一、什么是养老会员制？ 首先了解下，什么是养老会员制？以及养老会员制有哪些特点？ 养老会员模式是一种在 持有经营的 情况下，借助发行会员卡， 一次性的收取大额会员费， 将社区的 居住权益、 服务权益、 设备设施的享用权益 让渡给消费者的一种养老地产有效地回 笼资金的方式。 不同于物业产权销售， 项目卖出之后， 售卖方除了提供物业服务外， 和客户的互动就不 多了。 也不同于传统押金模式， 传统的押金只承载了一个医疗保障金的功能， 作为医疗保障 是在老人入住期间患病时候，作 为医疗预付金来使用 ，以便及时送老人就医和救治。 而养老会员制是在买入方成为项目会员后， 卖出方将为其提供一系列的专属的会员权益 和持续、系统的服务。 养老会员权益常见的主要有三类： （1）入住的权益 。可以给购买的会员提供相应户型、相应期限的入住权益。 （2 ）服务的权益 。比较核心的有许多项目会为会员提供一些专属只有会员才能享受到 的高端服务，比如，许多项目的高端会所配套只有会员才可以使用。 （3）转让及增值的权益 ：一些高端养老项目尤其是区位交通很好的项目是个稀缺的产 品，如果赋予这样的项目一些转让权益以及转让过程中获取收益的权益， 这样就类似于是一 个金融产品，对一些具备投资意识的活力老人来说比较有吸引力。 二、为什么许多养老项目要采用会员制的模式？ 尤其是中高端养老项目很多都在采用这种模式， 对他们来说主要的驱动因素有哪些呢？ （一）首先是土地性质的原因 对许多养老来说因为土地性质的原因，没法像普通房地产项目一样进行分割销售产权。 那么有人会说， 销售永久使用权可行吗？这个在操作中也比较多， 但是单纯销售物业的 永久使用权也是不合法的，因为《合同法》有规定， 租赁期限最多不能超过 20 年，超过 20 年的，超过部分无效。 但是我们如果采用养老会员制模式就不同了， 因为我们会员制模式附带的是有服务， 和 单纯出让物业使用权的租赁关系有很大区别， 这样就可以规避法律风险。 据我们了解， 万科 随园嘉树项目旅游用地，大产权，项目退出时土地使用年限只有 30 年了，于是万科就采用 销售 30 年的使用权方式， 和客户签订合同是 “养老服务的使用权转让合同” ，而不是房屋使 用权，其中合同里还注明：提供的硬件空间（即房屋使用权）是养老服务的一部分。 （二）资金回笼能力强 会员制一定程度上作为中高端项目一种标志，