家馨养老休闲生态农庄项目策划书.docVIP

家 馨 养 老 休 闲 生 态 农 庄 项 目 策 划 书 （一）养老服务项目概念及说明 家馨养老服务机构是实行政府指导下的市场运作，它整合了许多社会上的有利资源,实现了享受专业化的养老服务。家馨养老服务机构提供日常生活照料服务为主，分为家政便民、医疗保健、物业维修、人文关怀、娱乐学习、应急求救等六大类涵盖日常生活照料的服务项目。服务完毕，按约定向老人收取费用。响应政府号召，弘扬孝文化，壮大养老事业，促进社会和谐，普及养老新概念；促进大冶市社会化养老事业发展，探索、总结社区助老、养老经验和新模式；为政府分忧，替儿女行孝；使老人拥有一个美好、快乐、幸福的晚年与生活环境。 （二）市场调查和分析 众所周知，我国目前正面临着严峻的养老形势。2000年10月，我国60岁以上的人口达到1.6亿，老年人口比重超过10%，开始进入老年社会。据2005年统计，中国60岁以上人口是1.44亿，占全国人口的11％。不仅如此，我国老年人口正以每年3.2%的速度攀升，老龄化来势凶猛。老龄化的来势凶猛，对我国传统的家庭养老方式提出了严峻挑战。由于代际结构4：2：1的出现以及人口地域流动性的加强，家庭养老作用日益下降，难以适应日益严峻的养老形势，社会化养老已成为大势所趋。社会化养老主要有两种形式，一种形式就是总所周知的老年公寓养老，也称机构养老。另外一种形式是住家养老加社区服务。我们将要开展的是机构养老与综合性养老相结合。经调查，大冶市刘仁八镇的几家养老院存在以下问题： 1、养老院的规模不够； 2、配养套设施不够 ； 3、管理、护理人员不够； 4、资费投入、保障机制不健全； 5、机构不够健全，管理不够规范。 针对以上问题，综合性的养老模式具有必要性和可行性，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐，推动社会主义和谐社会建设的重要举措；也是加快发展服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径。 （三）、养老院项目投资定位 鉴于上述调研情况，养老院项目是一个经济收益稳定，社会效益巨大的投资项目。根据目前养老院市场情况，为了更好的发挥项目的社会效益和经济效益，可将项目可定位于面向中高端客户群体、产权化、市场化的养老康复中心。养老康复中心主要是投资人为老人或自己购买房产，用于老人养老或自己投资。投资人在退休前购买房产，并委托管理公司出租经营获取一定的投资回报（期间可获得一定的免费使用权），直至其退休后自己居住使用。项目客户群体定位：包括有经济实力的离、退休干部老人群体、为父母购买用来养生养老的人群以及购买后用来投资的客户群体。项目功能定位：居家养老、养生指导培训、文化交流展示、护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务等。 （四）、养老院项目投资经济分析 开发养老康复中心项目，则对养老开发中心项目的开发和后期经营进行经济效益估算如下。 项目规划净用地面积约50亩。计划新建超市、文化娱乐活动室、休闲会馆及办公场所等共计5000m2。新建酒店式养老公寓计25000 m2 ，户型设计主要为70m2左右的标准 工程成本分析。包括土地成本、建安成本、装修及配套设备费及财务成本，总投资为6630万元，单方总造价2134元/m2。 成本分析表 项 目 单方成本（元/m2） 投资总额（万元） 备 注 土地获得价款 54 180 按协议价3.6万元/亩 建安成本 1000 3000 按层高5层（含税） 装修及配套设备费 1000 3000 精装修（含中央空调） 财务成本 80 150 按建设期两年，分两期开发，两次委贷，第三年实现收益，贷款利率6% 总 计 2134 6630 后期经营收入分析表（周期：年） 项 目 计 算 备 注 床位收入 1000×12×600×2×60%=864万元 床位费按照1000元/（床?月） 护理费 1000×12×600=720万元 约600人 合 计 1584万元 政府一次性补贴 1200×600=72万元 补贴标准为1200元/张 政府年补贴 600×600=36万元 补贴标准为600元/张 共计 1692万元 后期经营支出分析表（周期：年） 项 目 计 算 备 注 工资及福利费 200×2000×12＝480万元 管理及护理人员人数按1:3配比，需约200人，工资及福利按2000元/月 管理费 1584×10%=158.4万元 按养老院营业收入的10%计算 水电气费 1584×5%=79.2万元 按养老院营业收入的5%计算 营业税金及附加 1584×10%=158.4万元 按养老院营业收入的10%计算，其中营业税2%、城建税5%、