北京丰台区六里桥项目可行性研究报告2009-08-19.docVIP

北京丰台区六里桥项目可行性研究报告 北京房地产整体形势概述 2009年以来，土地一级开发投资带动我市房地产开发投资低开高走。但是由于土地一级开发多为前期或拆迁等费用支付，全市建安工作量恢复仍然较为缓慢。随着销售形势的好转和银行放贷的宽松，开发面积降幅逐步缩小，销售市场呈现量价齐升态势。 房地产开发投资大幅回升 　　今年以来，受政府土地一级开发投资带动影响，我市房地产开发投资低开高走。上半年，全市完成房地产开发投资额901.8亿元，由1-5月同比下降5.9%转为同比增长13.5%。6月当月完成开发投资322亿元，比上年同期增长80.4%，比5月增长33.4%。 　　如果扣除土地一级开发投资影响，上半年完成开发投资仍然下降20.5%。 　　建安工程缓慢恢复，费用支付快速增长。上半年，全市房地产开发建安工程投资为354.6亿元，比上年同期下降15.2%，降幅比1-5月缩小5个百分点。由于土地一级开发多为前期或拆迁等费用支付，相关费用形成的投资增长较快。上半年，全市房地产开发相关费用完成投资为530.3亿元，比上年同期增长49%。 开发面积降幅有所缩小 　　截至6月底，全市商品房施工面积为8130.4万平方米，比上年同期下降1.7%，降幅比1-5月缩小2.6个百分点。其中住宅施工面积为4598万平方米，同比增长0.2%。上半年，商品房新开工面积为831万平方米，下降31.5%，降幅比1-5月缩小16.6个百分点。其中，住宅新开工面积为465.7万平方米，下降46%，降幅比1-5月缩小8.5个百分点。 　　上半年，全市商品房竣工面积为789.5万平方米，比上年同期下降3.4%。其中，住宅竣工面积为519.8万平方米，同比增长4.9%。 住宅市场销售量价齐升 新建商品住宅销售市场活跃，销售量仍呈增涨趋势。上半年，全市商品房销售面积为992.9万平方米，比上年同期增长1.2倍，比2007年同期增长14.8%。其中，新建商品住宅销售面积845.8万平方米，同比增长1.4倍，比2007年同期增长22.2%。 二季度，全市商品住宅销售面积为581.4万平方米，比一季度增长1.2倍。6月份销售面积环比继续呈上升趋势，为203.3万平方米，比5月份上涨14.9%。 城八区住宅销售量增长快于远郊区县。上半年，全市销售商品住宅74670套，比上年同期增长1.5倍。其中，核心区（东城、西城、崇文和宣武）销售住宅4421套，拓展区（朝阳、丰台、石景山和海淀）销售40644套，发展新区（房山、通州、顺义、昌平和大兴）26010套，生态涵养区（门头沟、怀柔、平谷、密云和延庆）销售3595套，四个功能区住宅销售套数分别比上年同期增长4.5倍、1.9倍、89.3%和97.2%。 新建住宅价格连续4个月上涨，二手住宅价格小幅上涨。从3月份开始，全市新建住宅销售价格止跌回升，环比价格连续4个月持续上涨。3月、4月和5月环比分别上涨0.2%、0.4%和0.5%，涨幅逐月加剧，6月份涨幅有所缩小，上涨0.3%。新房市场销售价格的持续走高带动了二手住宅交易价格的回升，6月份，全市二手住宅销售价格环比上涨0.2%。 分环路住宅期房价格全面上涨。上半年四环路以内新建住宅期房均价为16,967元/平方米，比一季度上涨1,843元/平方米；四至五环路住宅期房均价为15,748元/平方米，比一季度上涨951元/平方米；五至六环路均价为9,296元/平方米，上涨1,038元/平方米； 六环路以外均价为7,603元/平方米，上涨767元/平方米。 房地产企业项目到位资金充裕 受宏观环境影响，企业开发项目到位资金呈全面回升态势。上半年，房地产开发企业本年到位资金2298.8亿元，比上年同期增长58.4%。其中金融贷款增长最快，为959.2亿元，增长1.2倍。自筹资金和定金及预收款分别增长11.4%和36.8%，为351.2亿元和624.1亿元。 北京丰台区发展规划及地产形势 区域发展规划 根据《北京市城市总体规划（2004-2020）》，在北京市域范围内，构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。 在北京城市新格局中，丰台区的位置非常巧，其中南中轴路南段很长一部分都经过丰台大红门一带，在北京城市总体规划（2004年—2020年）中，确定中轴线以文化功能为主，以中部历史文化区、北部体育文化区，南部城市新区为核心，体现古都风貌与现代城市的完美结合。其中，南部地区将通过引导发展商业文化综合职能及行政办公职能，带动丰台等南部城区发展。同时，北京西站南广场的改扩建工程，会使其成为丰台区的又一重要经济商圈。 在北京城市总体规划中，对丰台区也有明确的定位，即丰台区属于城市功能拓展区，是国际国内知名企业代表处聚集地，是北京南部物流基地和知名的重要旅游地区；在关于城市次区域