国资报告指南讲解资料.ppt

中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society （1）总体要求中，在要求“说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注”的基础上，补充了“说明对特别事项的处理方式”的要求。 （2）引用专业报告 尽管土地资产评估是其他机构承做，但站在资产的整体性角度，从优秀的职业道德出发，现场勘察资产时，对土地的账面记录、数量、面积、权属等进行核查，并与现场的土地估价师进行沟通。引用结果时，应建立在仔细分析所得到的完整的土地估价报告和技术报告的基础上。分析评估结果时，尽管不对土地估价结果本身发表看法，也需分析账面记录的构成，以及人账时土地市场价格水平，提高资产评估结果的合理性和说服力。《资产评估准则—基本准则》第九条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。如果将“引用”看成是“专家工作”，也应采取上述措施确信土地估价结果的合理性。 衔接： 最新.课件 * 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society （3）调整了“产权瑕疵”说法 根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》第四条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露。第五条规定，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。注册资产评估师不得明示或暗示具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对评估对象的法律权属提供保证。据此，“产权瑕疵”是一种判断得出的结论，是对评估对象法律权属的确认或发表的意见。第七条规定，委托方和相关当事方所提供评估对象法律权属资料存在瑕疵，注册资产评估师应当对评估对象法律权属予以特别关注，要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明。据此，“瑕疵”是指评估对象法律权属资料存在瑕疵，而不是权属本身存在瑕疵，或者权属是否存在瑕疵，是需要法律程序得出的。因此，本指南基于“权属资料的瑕疵，不是产权本身的瑕疵”而提出“权属资料不全面或者存在瑕疵的情形”，在评估报告中披露。 另外，产权权属资料不完整，可能导致也可能不导致产权的瑕疵，但根据资产评估的一般原则，要得到完整的产权权属资料，否则应当在特别事项中说明。 最新.课件 * 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 存在评估对象法律权属瑕疵，和设定产权前提进行评估时，应披露的内容为： 首先，说明法律权属瑕疵和设定产权前提的事实；其次，说明本次评估处理的方法及处理结果；再次，说明此种处理可能产生的后果；第四，提出企业作出的承诺和声明的责任；第五，评估师披露此种处理不影响评估值足额、有效的结论。所有披露内容，不应与企业出具的相应承诺函内容相矛盾。 示例：ZM进出口公司纳入重组改制范围的71项房产尚未取得房产证.本次评估中，该71项房屋建筑面积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测量为作为评估计算依据。企业取得房产证时，应按证载面积考虑对评估结果的调整。FY市焦化有限责任公司位于S省FY地段宗地面积220000.00平方米工业用地，正在办理国有土地使用证，地上建筑物面积9,603.79平方米亦没有办理房产证，企业已经出具声明，权属归FY市焦化有限责任公司，不存在产权纠纷。评估以上述声明为前提进行的，并提请企业在经济行为实现前解决以上问题。本次纳入重组改制范围的部分车辆行驶证证载权利人与资产占有方不符，系集团改制资产划转、债务清偿收回等原因尚未变更行驶证，各资产占有方对该类资产的权属进行了无异议的书面承诺和声明，评估以上述声明为前提进行的，并提请企业在经济行为实现前解决以上问题。 最新.课件 * 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society （4）调整了期后事项的披露 资产评估中的期后事项，通常是指评估基准日至评估报告日期间发生的、可能对评估结论产生影响的事项。比如国家调整税收政策、中央银行调整存贷款利率等都会对评估结论产生影响。 期后事项的处理方式大体可分为评估处理的和评估披露的两种情形： 评估处理的事项 如：在收益法评估企业价值时，国家税费政策的调整，从评估基准日后某时点开始施行，按照旧的税费政策进行测算，施行日起按照新的税费政策进行测算。又如，在应收款项评估时，将“评估基准日后已经收回”作为评估依据进行的处理等。 评估披露的事项 这类事项的发生，尽管不影响评估基准日时资产的价值，但在利用评估结论进行交易价格决策中，由于期后事项会影响评估结论的适用性，需要考虑发生的、影响评估结论的事项。注册资产评估师应当在切实可行的情况下，在评估报告中充分披露“评估报告评估基准日期后重大事项”说明其内容、估计对资产价值的影响，如无法做出估计，应当说明其原因。如：自然灾害或企业经营事