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容积率和住宅舒适度探讨 作为社区规划中的一个重要指标和参数，容积率一定程度上反映 了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系，容 积率低，舒适度并不一定高；而相同容积率的两个项目，建筑类型可 能相差很大。在容积率一定的条件下，开发者与设计者完全可以通过 产品类型、建筑布局、园林规划等诸多元素，打造产品的特色，同时 创造地块最佳的经济效益。一个能同时满足购房者对于居住舒适度的 需求与发展商利润最大化需求的容积率，考验的是发展商的开发水平、 顾问公司的策划能力和对市场的把握能力以及设计单位的创造力。 容积率与社区规模 我们首先需要澄清的一点是容积率、舒适度与社区规模之间并不是象 我们惯常想象的那样，社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。实 际情况往往相反，规模小的项目，尤其楼栋数量少的，因为基本不用 考虑社区内部楼的间距遮挡，楼座的投影多投于用地范围之外，实际 上减小了规模较大的项目中普遍存在的用地面积的消耗，容积率通常 能够做的比较高，而舒适度却和密度较低的大规模的社区一样，甚至 还要比后者优越。 从规划条件上来看，规模小的项目，在规划审批阶段多为一个大项 目的某一个部分，其绿化率和建筑密度已在整个用地上进行了平衡， 在这个单独小块地上，建筑密度能够做的较高而绿化率能够做的较低， 容积率自然能够做的比较高，而其舒适度却不必因此而降低，而且还 可能通过建筑类型上的差别而优于规模较大的社区。 西北旺地区的学风 1911项目与博雅西园项目就是很好的一对例子。 学风 1911 用地规模较小，为 42466 平方米，容积率为 1.66，建筑类 型以 5 层为主，同时还有少量的小高层；而博雅西园的占地规模为 11480 0 平方米，容积率为 1.57，建筑却基本上全部为7 层以上的电梯板楼。 可以看到，容积率低的项目建筑层数反而多。两个项目的差异主要就 是因为用地规模的差别以及由此产生的建筑布局、中心绿地以及配套 设施等的差异，这些差异完全可以抵消二者在容积率上的差别，仅从 建筑层数的角度来看，学风 1911 的 5 层板楼比博雅西园的 7 层板楼 的舒适度还要高。 伟业顾问同时代理的北辰小汤山项目与京昌高速旁的碧盛花园项 目也是一个很好的对比。同为小独栋别墅项目，容积率差别却很大。 北辰小汤山项目的容积率为 0.21 ，而碧盛花园的容积率为 0.4 ，两个 项目的私家花园的面积大小接近，其容积率的差别主要体现在公共绿 地和配套设施上。由于北辰小汤山项目规模较大，包括代征绿地在内 占地69 万平方米，在这么大的一个社区内，中心绿地、会所等缺一 不可。而碧盛花园项目用地仅为 8.5 万平方米，因为它毗邻碧水庄园， 所以不仅能够与碧水庄园共享会所，还可以共享公共绿地。所以，碧 盛花园在抛开了会所占地和公共绿地之后，土地利用效率非常高，而 且对于每户别墅生活的舒适度来讲丝毫没有什么影响。这两个项目的 对比并不是说孰优孰劣，而是表明了在进行项目的规划时，要充分地 利用项目周边的环境资源；对于购房者来说，也不能孤零零地从项目 的容积率来判断其舒适度，而应该进行实地考察、分析、对比之后， 根据自己的倚重加以判断和取舍。 容积率与规划布局 社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度，而在相同 的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，又能够突破容积率的 局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒 适度。 同样容积率的项目，产品类型的差异却可以非常大。一般容积率 为 4 的项目应该是塔楼林立，空间局促。但是，南城名盘朗琴园，容 积率高达 4 ，不仅拥有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的 3 万平方米的大规模中心园林。在这里，其关键的围合式布局起到了很 大的作用，大量的东西向布局不仅提升了板楼建筑形式的容积率，而 且还将节省的占地面积让度给中心园林，从而在市中心的黄金地段营 造了宝贵的中心绿地。朗琴园项目的运作过程中，中心园林是其最核 心的一个卖点。它不仅化解了高容积率建筑布局的紧张局促，而且给 人超乎想象的舒适生活享受。当然，发展商有信心通过产品设计与营 销手段消化东西向住宅也是项目完全成功的一个条件。 这种高容积率、高舒适度的规划布局形式很适合城市中心地段的 项目。它不仅以差异化的产品形式和生活享受引起购房者的青睐，而 且还可以用高容积率保证发展商的利润回报。在其之后推出的 CBD 总部公寓等市中心地段的项目上，我们看到了类似的规划布局思路。 容积率与建筑密度