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建筑物中的专有部分与共有部门案例分析 建筑物中的专有部分与共有部门案例分析 一、建筑物中的专有部分中的纠纷 案情简介：原告为某物业公司，被告为小区业主顾某。2003年9月，被告与小区房地产开发企业签订商品房买卖合同，购买一套底层住房。房地产开发企业向被告承诺交付面积为60平方米的花园。2004年7月房屋交付，但被告随即发现花园面积与购房时承诺不符，于是将花园的院墙拆除，向南扩建至路边并另砌院墙。物业公司发现后，要求被告整改，但被告继续建造院墙，双方发生冲突，物业公司提起诉讼。根据设计图纸，被告住房南面的花园面积为30平方米，花园南面为公共绿地和道路，小区房地产开发企业承诺的60平方米花园面积事实上不存在。 法院判决：被告拆除自行搭建的院墙，将花园院墙和公共绿地恢复原状。 元华律师评析：本案涉及的核心问题是业主专有部分面积是以房屋买卖合同中的约定为准，还是以实际的规划面积为准？根据我国《物权法》的规定，不动产所有权面积以登记为准，在未依法变更登记前，当事人不能自动享有登记区域之外的不动产所有权。 二、专有权的行使限制中的纠纷 案情简介：山东的王小姐遇到这样一桩麻烦事：买来的房子，现在搞装修时想把阳台封起来，但是物业公司拿出当初在交房前签订的业主临时公约中关于禁止封阳台的条款，说不能封阳台，并且说如果擅自封阳台，物业有权起诉。遇到像王小姐这种麻烦的业主还真不少。现在一些新的小区，在《临时业主公约》中往往会有不准擅自封阳台的条款，而《临时业主公约》是买房子时必须签订的合同。 元华律师评析：本案的关键在于《临时业主公约》中“禁止业主私自封闭阳台”的内容是否有效。《消费者权益保护法》第二十四条：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 所以，本案中判断“禁止业主私自封闭阳台”的约定是否有效，关键在于针对本案特殊情况，该约定对业主是否不公平、不合理？答案显然是肯定的，根据北方的自然气候状况以及阳台的特殊位置，业主提出的保暖、防尘、安全等现实生活的合理需求，是应当被适当考虑的，而且如果业主封闭阳台没有对公共利益造成任何不良影响，那么物业公司禁止业主私自封闭阳台的约定不合理，该内容无效。 三、建筑区划中的共有部分中的纠纷 1、案情简介：王先生下班开车回家，总找不到一个合适的停车位。在小区的绿地上，虽然有的车位空闲，但上面都有一把大大的“V”形锁立在那里。王先生说，这些车位是小区物业公司新增的，全部出租给了个人，每年600多元钱。他想知道，这些车位物业公司有权收费吗？收的费用该归谁？ 2、案情简介：2003年，某小区交付使用，车子停放在地下车库，每个月交给物业120元停车费。可2006年，小区开发商将地下车库重新装修后，把车库卖给了一家书社。业主认为，车库是小区业主的公共设施，归业主共同所有，开发商没资格卖掉地下车库，因此将开发商和市房管局先后告上法院。 3、案情简介：为索要地下人防工程所有权，某住宅小区的9名业主将某区人防办告上法庭。近日，人民法院对此案终审宣判，九名业主的诉讼请求被驳回。 2000年12月，这9名业主分别以预购的形式先后购买了某住宅小区15号楼的房屋，2002年6月，房屋竣工并交付使用。2003年8月，某区人民防空办公室将该楼地下二层的人防工程出租给了某物业公司，租期为10年，每年租金2万元。之后，物业公司又将该楼的人防工程转租给某健身中心，而该健身中心又将人防工程转租给50余户外来民工居住使用。 9名业主认为，这些人员影响了小区业主的生活环境，对业主的居住安全及生命健康构成了威胁。而且，自己购买房屋的房价款中包含了人防工程的造价，人防工程属于公共服务设施、共用设施，业主应为该人防工程的投资人及所有权人，故向法院提起诉讼，要求将所住房屋的地下人防工程的所有权确定为