上半年盐城房地产市场总结.docx

2012年上半年盐城房地产市场总结 预测报告 从今年上半年盐城各区域的商品房成交量来看，住宅类的成交量 上并没有较大的增长或是跌落幅度，从整体上看成交情况还是趋于稳 定的。3、4月份成交量较前年初有所增长，到了 5、6月份有所下滑, 7月份至目前为止，成交量又有所回升。 从成交的客群来看，基本是以刚需为主，学区房仍是最为紧俏的。 从区域来看，以城南、盐渎版块销售势头最好，其次是城东、城中版 块，城西、城北最为滞后。 从目前来看，对盐城的房产市场起着决定的因素主要有以下几个 方面： 政府规划 从目前规划上来看，政府正大力着手建立城南住宅，按照规划， 城南新区的居住用地占总用地的32.6%,未来的城南新区将成为一个 拥有100多万人口的新城区。 其次城东也是政府在2012年方展的一个新方向，目前，城东的住 宅改造上，也取得了突破性的成果，政府也将着力打造一个新城东形 象，这对城江的房产市场来讲，也是一个新的机遇。 保章房政策 2012年，盐城市新增各类保障性住房4万多套、合计面各约380 万平方米，人均住房面积约18平方米。较2011年，盐城市保障房申 请门槛再次降低，标准由去年的1.2万元人均收入提高到1.37万元。 截止目前，盐城市区的廉租房也已达到 2924户。 从这些数据来看，盐城未来两年内，保障房的数量应该还会有所 增加，所以这也将会在一定程度上影响商品住宅市场的成交量。 经济环境 今年以来，受全球经济发展缓慢等诸多因素影响， 盐城居民消费 价格出现了较大幅度的下降，同比价格指数呈现负增长， 1-6月份盐 城各月居民消费价格指数（CP）同比降幅分别为0.1% 1.4% 1.7% 2.8% 2.5%和3.5%,上半年盐城居民消费价格指数（CP）为98%, 同比下降2%。 CPI的回落显示着城市居民消费水平及能力的下降，但由于国家 宏观调控对盐城这样的三四线城市影响并不大， 所以盐城居民在居住 消费上的水平并没有多大影响。 商品房市场情况 交易区域：从房产交易中心对盐城2012年上半年交易量统计结果 上看，销售量仍以城南市场为首，河东区域紧随其后。比例如下图: 价格:在价格方面，盐城楼市成交均价最高的是城南片区，为 价格: 在价格方面，盐城楼市成交均价最高的是城南片区，为 5529元/平方米；紧随其后的是城中片区，为 5500元/平方米；城西 以5123元/平方米，位居第三 推盘方式：从目前成交量看，品牌楼盘是占据盐城房产市场的主 力，如恒大、钱江，绿地，中南，橡树湾等。这些楼盘在盐城居民心 目中已有一定的影响效应。 因此品牌楼盘在成交上是有一定优势的，一来是因为其位置优 势，二来这些楼盘在推出的价格上也基本上在居民可接受的范围之 内。其在推盘方式上也仍是针对刚需客群。除加强品牌宣传外，也略 打了些价格战。 相对大盘而言，一些小盘则大多走低端路线，尽量避免与其正面 竞争，一是以价格为主，主打广告语：“您能买得起的学区房”“我 不要住房奴，我要付得起的总价”诸如此类等等。 消费客群 目前住宅类市场的主要客群可大致分三类：一是刚需客群，比如 买房结婚的年轻人，这些客群相对年轻，积蓄及收入有限，所以，中 小型户型在他们的考虑范围之内，其次，他们更注重住宅的环境、交 通及价格。二是中年客群，他们主要为孩子买房 ，好的学区房在他 们首选范围之列，其实是居住舒适度与交通，价格已在最后的考虑这 列。三是乡镇入市客群，这些客群大多由于乡镇的一些改革或是自身 的发展需要，准备在市区或是其周边购置住所，这些客群在选房时， 价格便是首要考虑因素，其次是交通和舒适度。 SOWT分 析 综上所述，根据我们楼盘所在区域及其周边市场及设施情况分 析，在营销上，我们所要考虑的，将是以下几点： 优势（S）: 目前，城东的配套、交通、市政设施也日趋完善，并且在市民心 目中也有一定的认可度。大家对城东的发展都有着很大的信心， 并且 从政府规划上看，城东的发展也的确值得大家的期待。 目前，城南的住宅推出量也逐渐呈饱和状态， 一些有瞻远性目光 的市民及一些投资客也将目光苗准了城东市场。这对城东楼盘来说， 也是一个好的势头。 城东现正大力建设居住配套设施，如医院、学校、市场等。使成 新城东建设越具规模，其有建设上正日赶城南。 劣势（W ： 城东虽然没有停止前行的脚步，但距城南、城中还有一段差距， 周边设施的建设也仍需要一段不短的时间， 因此，一些准备入手购买 的客群还是仍偏向于城南或是城中，尤其是一些有资金上有一定实力 的购买者，他仍会首先考虑配套相对成熟的区域。 机遇（0）: 政府对城东发展的规划已摆在眼前， 它需要的只是时间，并且它 的发展没有任何阻碍，这一点是毋庸置疑的。 城东的入住率也越来越高，除一些本土及乡镇安置户以外，也有 一些年轻的刚需客群。入住率地