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商品房多重买卖相关司法解释 (2020版 ) The agreement between parties A and B after friendly negotiation stipulates the obligations and rights that must be performed between each other ( 合同范本 ) 甲 方：_________________________ 乙 方：_________________________ 日 期：_________________________ 精品合同 / Word 文档 / 文字可改 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 商品房买卖合同 商品房多重买卖相关司法解释(2020版 ) 说明：本合同书适用于甲乙双方经友好协商后订立的协议,规定了相互之间的 必须履行的义务和应当享有的权利，可用于实体印刷或电子存档（使用前请详 细阅读条款）。 商品房多重买卖是出卖人就同一商品房订立两个或两个以上的买 合同，将房屋先后卖于数人，形成数个商品房买卖合同关系的行为。 法院新颁布的《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题意见的 解释》(以下简称《解释》)第八、九、十条对商品房多重买卖作了 新的规范，拟就此略谈粗识浅见。 一、商品房多重买卖合同的效力 合同是当事人合意的体现，除因标的目的自始客观不能、无从确定、 违反法律强行规定，违反公序良俗及其他法律特别规定外，均为有 效。前位买卖合同只要系双方真实意思表示，不违背合同法第五十 二条的禁止性规定，其效力自不待言。在后位买卖合同中，出卖人 一物数卖之举虽有悖于诚信守约的善良风俗，但只要出卖人与后位 第 2 页 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 商品房买卖合同 买受人未有恶意串通损害第三人利益的行为，该房屋买卖合同并非 当然无效。不能以是否行到实际履行为标准否认后位买卖合同的效 力。台湾学者王泽鉴先生亦认为，基于先后买卖契约而生之多重债 权，依传统之债法观念，不因先后而异其效力。《解释》第八条规定： 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商 品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的先买受人可以请求 解除前位买卖合同及要求出卖方支付惩罚性违约金，而不能当然否 定后位买卖合同的效力。由此可推断《解释》认可后位买卖合同效 力的意旨。 二、商品房多重买卖中的物权变动及利益衡平 同一合同标的难以在多个债权人之间合理分配，是多重买卖合同的 特色，如何确定商品房多重买卖中所有权的归属实是争议焦点所在。 (一)房屋所有权已先行转移于前位买受人时的物权变动 出卖人若已将房屋所有权移转于前位买受人并办理所有权登记后， 又将该房屋卖于他人，先买受人取得房屋所有权当无疑义。不动产 以登记为权利公示公信方法，后买受人可从权属登记中发现出卖人 第 3 页 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 商品房买卖合同 非真权利人，从而放弃交易。若其仍愿意与出卖人继续交易，则应 视为接受了权利不能实现的风险，自然无法取得房屋所有权。为惩 戒出卖人的恶意欺诈，依《解释》第九条第(三)项规定，后买受人 就出卖人的一物数卖行为可主张不超过已购房款一倍以内的惩罚性 赔偿金。 (二)出卖人径行将房屋移转于后位买受人时的物权变动及法律评价 《