江西市场一超多强,绿恒碧冲击新力霸主地位.pdfVIP

【企业纵深】 江西市场“一超多强” ，绿恒碧冲击新力霸主地位 研究员 / 谢杨春 吴嘉茗 前言 在珠三角、长三角陆续上升为国家级战略、全国五大城市群快速发展的背景下，江西省作为连 接多个城市群的重要省份，却在本轮城市群一体化发展热潮中存在感较低，楼市、地市热度表现均 较平淡。而其核心城市南昌在 CRIC 发布的《 2019 年中国城市房地产市场投资前景研究报告》中， 仅排在第 24 名， 不但低于成都、 武汉等同属于二线城市的省会城市， 还低于佛山、 无锡等表现优异 的三四线城市。那么，江西省整体规划到底是怎样？销售和土储又呈现何种格局？ 一、江西地处东南腹地位置优越，近半年土地市场全面升温（部分略） 地处长三角、海峡西岸、珠三角和海峡西岸四大城市群之间、占据着重要战略地位的江西省， 过去很长一段时间内房地产市场表现却一直不温不火。但自 2019 年以来市场热度迅速提升，尤其 是土地市场，溢价率一直走在全国平均值之上，且部分区域地价已经超过周边售价的 5 成，未来盈 利难度较大。 1 、江西省连接 4 大城市群，城市发展分化为 3 个梯队 从地理位置上来看，江西省作为东南腹地，全省四个方向均连接着几个重要的城市群：东临海 峡西岸、南近珠三角、西靠中西部、北接长三角，是联通长三角、珠三角经济带的重要省份，也是 沿长江城市群中的重要组成部分。 而东南腹地、交通枢纽这一地理位置，给江西省带来的不仅有内忧，还有外患：省会城市南昌 作为省内唯一的二线城市，其发展落后于武汉、广州、深圳、宁波、杭州等其他一二线。交通枢纽 带来的便利在某种程度上更是加剧了江西省人口外流， 主要流向城市均为其他城市群中的经济强市， 南昌与他们相比差距较大。 图：江西省行政区划空间示意图 长三 中 西 海 峡 西 珠三角 数据来源：江西省行政区划图 虽然江西坐拥中国第一大淡水湖——鄱阳湖，但环鄱阳湖城市群并未得到长足的发展，城市群 发展水平有待进一步提高。 整体来看目前江西省内城市经济发展分化为三个梯队 ：南昌的核心、领 头地位 毫无疑问， 2018 年南昌 GDP 达到 5274 亿元，也是江西省唯一一个突破 5 千亿的城市； 第 二梯队城市为赣州、九江、上饶和宜春 ，GDP 水平为 2807.24 亿至 2180.85 亿元；第三梯队城市 则包含吉安、抚州、新余、萍乡、景德镇和鹰潭， GDP 最低的鹰潭仅有 818 亿元。 结合人口及配套数据来看，赣州、上饶和宜春集中了江西省近一半的人口，而南昌的人口仅占 11% ，这主要与城市面积有关，赣州是江西省面积最大的城市；而配套建设方面，南昌以 11% 的人 口享受 22% 的配套，配套总量在江西省排名第一，其次为赣州、九江、上饶和宜春，整体来看配套 建设与经济发展成正比。 将配套细化到人均数据， 可见南昌以 167 间/ 万人的密度位列第一， 配套建设水平在江西省内最 为完善；其次景德镇、新余和鹰潭由于