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证券投资分析报告 （万科A股票） 姓 名 学 号 120512114 班 级 专 业 成 绩 山东交通学院 二零一四年六月 一、基本分析 （一）宏观经济分析 新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法上的重大调整， 主要表现在： 国家 宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不单独针对房地产 产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的 一刀切政策向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡； 用既压供给也压需求的办法 逐步转向扩大供给， 包括加大土地供应和再融资开闸； 加快房地产税立法并适时推进改 革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和分配，划 清政府和市场的职能边界。 总基调：提倡市场化，强化保障房，健全供应体系。 2013年 12月中央经济工作会议提出，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符 合发展阶段性特征的住房模式， 加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给， 做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构， 提高住宅用地比例， 提高土地容积率。 住房保障政策：以公租房为主，加快各类棚户区改造。 中央经济工作会议明确， 2014 年将加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建 设和供给，做好棚户区改造。 住建部已经表示从 2014年起将廉租房并入公租房体系中， 足见未来公租房将是主导。棚改房是未来五年内的重点工作， 7 月份国务院会议已提出 未来五年再改造 1000 万户，其后改造量将逐渐减少。 地方政策：重点一、二线城市依旧从严，三四线城市有望迎来机遇期。 地方政策方面，在 2014 年将继续出现分化。以北上广深为代表的一线城市和以杭 州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续 2013 年四季度以来的从严态势。新 型城镇化推进， 有利于三四线城市房地产市场的长远发展。 全国城镇化会议提出要推进 农业转移人口市民化， 要全面放开建制镇和小城市落户限制， 有序放开中等城市落户限 制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。这就意味着未来三四线城 市将迎来大批量的农业人口进城市民化， 这将衍生出大量的新增住房需求， 对三四线城 市是一个长期利好的机遇期。 （二）行业分析 1.2014 年限购令政策不会退出 近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无 处不在随时显现。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标， 这是其突出优点。 目前全国已经出台限购令的城市共有 45 个，包括北京、上海、天津、重庆 4 个直 辖市、26 个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳 5个计划单列市，以及无锡、 苏州、三亚、佛山等热点城市。 以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。以广州为例，广州在年底 刚刚加码楼市限购措施， 随后又提出 2014 年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应， 探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成 为市场焦点问题。 2.2014 年将是行政性调控向市场化改革的过渡 2014年区域分化的态势将延续，一二线供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控 焦点区域， 三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。 房地产调控继续 收紧，地产调控政策在 2014 年处于摸石头阶段，各地开始试点。事实上，新一届政府 一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。 2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产 税如何实施以及对农村土地入市的推进， 都将给这个敏感行业带来更多的未知数。 同时， 要继续做好房地产市场监管， 坚持开展房地产市场形势分析， 研究房地产市场调控的长 远机制。此外，包括经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，在 2013 年商 品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。 （三） 企业分析 万科企业股份有限公司，成立于 1984年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企 业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至 2009年，已在 20 多个城市设 立分公司。2010 年公司完成新开工面积 1248 万平方米，实现销售面积 897.7 万平方米， 销售金额 1081.6 亿元。 营业收入 507.1 亿元，净利润 72.8 亿元。这意味着，万科率 先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外 行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下， 万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专 业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；