武汉城市发展方向研究091207.pptVIP

抓住城中村和旧城改造项目的机遇是我们目前获取城市中心核心项目的必须选择，是顺应武汉市加大城区改造力度的大势所趋。 * 核心项目 确保获取 关键风险可控 城中村和旧改项目的规模、地段等优势使之具有成为核心项目的禀赋 在取得区政府支持，并实质性展开与村里的拆迁、还建等合作后，获取城中村项目具备排他性，可避免在公开市场上进行结果未知的肉搏式争抢 1.拆迁风险可控：在以实物还建为主的补偿方式下，可以明显改善被拆迁户生活条件、提高其资产价值，现有城中村与旧改项目拆迁阻力较小、进展顺利； 2.成本风险可控：政府或村里的集体组织提供改造成本封顶的承诺或担保，在加上一定比例的不可预见费用后，城中村和旧改项目的获取成本可控，并低于同期同地段公开项目成本，保证项目的盈利水平 品牌、资金和项目开发优势明显 城中村和旧改项目拆迁规模大、（部分项目）时间紧的特点，使得各区政府在确定开发商时普遍比较谨慎，在有选择的情况下，大都会首选品牌企业。以确保完成政治任务；我们在武汉市中心城区开发的润园、郎苑、金色家园、金域华府等项目均受到市场的一致好评，这对吸引政府和村里与我们合作、对项目未来的开发成功均有很大帮助 土地获取模式趋势 面临机遇 城中村和旧城改造项目操作原则 * 利用 利用公司在品牌、资金和开发能力等方面的优势，取得村、街道、区级甚至市级政府的广泛支持，最终选择和获取优质项目，并在成本核算、规划编制和调整、拆迁、还建房建设、项目挂牌获取、商品房规划方案审批等方面争取获得更多的利益和保障。 改进 1.充分了解城中村和旧城改造项目涉及的政策法规及操作程序； 2.向成功参与过城中村和旧城改造项目的本地公司学习经验； 3.充分估计改造过程中可能遇到的困难，并做好预案准备； 4.建立专职的拆迁团队； 5.充分了解拆迁与还建方面的政策规定、以及市场实际操作时的惯例和实际补偿标准。 消除 1.对改造成本的组成内容进行仔细核定，并采用抽样的办法选取一定户数进行确认，保证测算数据的准确性； 2.测算时按市场操作惯例和标准估算实际可能发生的拆迁和还建成本，并留出一定比例的不可预见费； 3.协议签署阶段，尽量获取政府或村集体经济组织对改造成本的封顶承诺或担保，减少成本变动的风险； 4.实际拆迁时，按宗地进行拆迁付款。 监视 1.确定目标城中村之前，详细了解村委成员的改造意愿，了解村民的改造意愿，了解村委成员威望和资质能力等在村里的口碑； 2.确定目标城中村之后迅速行动，尽快完成签约程序，防止其它竞争对手的干扰； 3.在挂牌前签署必要的合作协议或拆迁补偿协议，并在挂牌文件中设置门槛条件，防止第三方参与竞价。 土地获取模式趋势 面临机遇 * * * * * * * * * * * * 片区划分 基础条件 规划前景 片区市场 片区价值评估综合结果 关葛高新大道为雄楚大道由光谷至葛店开发区延长线总投资近6亿，双向六车道，建成后鲁巷至葛店的距离将大大缩短，车程距离只在15-20分钟。 工程名称 关葛高新大道 工程概况 雄楚大道由光谷至葛店开发区延长线， 投资总额 6亿 工程现状 建设中 预计竣工时间 2013年 关葛高新大道 核心因素——关葛高新大道规划 * 片区划分 基础条件 规划前景 片区市场 片区价值评估综合结果 作为江夏区连通市区的第四条快速通道，建成后将江夏的文化路与洪山珞狮南路实施对接，届时，由纸坊入市区车程仅需15分钟。 工程名称 文化大道 工程概况 文化大道总长约10公里，分南北两段建设：南段长6.7公里，南起江夏世纪大道，北止汤逊湖大桥南； 北段穿越汤逊湖湖区，起于汤逊湖大桥南，止于三环线，道路长约4公里，路幅宽50－60米 投资总额 7亿 工程现状 建设中 预计竣工时间 2009年底 阳 光 道 洪山区 中环线 纸武公路 江夏大道 大 光明大道（在建） 纸坊城区 核心因素——文化大道规划 * 片区划分 基础条件 规划前景 片区市场 片区价值评估综合结果 核心因素 ——桥梁 工程名称 汤逊湖大桥 投资总额 25亿 概括 汤逊湖大桥是江夏区在建的文化路的一部分，汤逊湖大桥全长1280米，是汤逊湖上的首座千米长桥，预计今年底主体工程全面贯通。 工程现状 2009年6月开工 预计竣工时间 2010 1 桥梁规划中的汤逊湖大桥已于2009年6月动工，预计2010年主体工程全面贯通。 * 片区划分 基础条件 规划前景 片区市场 片区价值评估综合结果 核心因素——轨道 二号线 二号线延长线 连接区域 汉口—光谷 鲁巷 走向 武汉地铁二号线规划路线由长青花园起，经汉口火车站，青年路，中山公园，巡礼门，江汉路，过江至三层楼转向和平大道，再经螃蟹甲小东门，洪山体育馆，中南路，丁字桥，亚贸，在卓刀泉转道雄楚大街，终点鲁巷 规划中的地铁二号线由关山