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绿洲中环中心项目整体策划报告 目录 市场篇 一、 上海房地产市场现状及未来发展趋势 二、 上海商业地产发展现状 三、 上海写字楼市场简析 区域分析篇 一、 长风国际生态城板块效应 二、 中环线对本案的意义及影响 三、 后虹桥板块的发展效应 项目分析篇 一、 项目整体规划及策划理念 二、 项目商业部分 三、 商务部分 四、 酒店部分 五、 公寓式酒店 六、 全装修住宅 市场篇 一、上海房地产市场现状及未来发展趋势 过去的老上海作为中国的金融和经济中心， 房地产业曾是最发达的地区。然而上世纪五 十年代以来上海的房地产市场却一直处于萎缩态， 由国家统一进行计划管理， 投资渠道呈过 度单一态势，使房地产市场一直缺乏活力。 直至八十年代后期， 提倡改革的思路启动了上海 的房地产业，尤其是到了上世纪 90年代初，在邓小平同志南巡讲话的推动下 ，上海的房地产 市场在沉寂了半个世纪后再度掀起新的高潮， 房地产业的体制、从业队伍、开发量及交易市 场等方面都有了迅猛发展。 主要年份商品房销售和出租情况 指标 1995 年 2000 年 2002 年 2003 年 2004 年 商品房销售额（亿元） 146.01 555.45 815.03 1216.34 1654.85 商品房平均销售价格（元/平方 米） 2572 3565 4134 5118 6385 商品房出租面积（万平方米） 50.95 358.38 597.39 653.78 756.43 房地产企业投资总额（亿元） 466.20 566.17 748.89 901.24 1113.27 房地产企业的经营收入（亿 元） 297.57 783.69 1330.77 1557.53 1789.59 房地产企业利润总额（亿元） 44.39 34.30 113.37 193.64 283.18 上海的房地产市场目前是中国市场化程度相对最高的。 无论是土地一级市场， 还是房地 产二级、三级市场都没有国籍、货币的区分，任何人投资和消费主体都可以参与交易。 官方数据显示，目前上海房地产市场有 25%是境外资本注入，有约 25%是本区域以外城市 注入。即外来购买力占取整个上海房地产市场的一半 然而在这些令人激动的数据背后， 我们也应该看到，上海房地产行业正处在一个至关重 要的关头。从2003年开始，“上海的房地产是否存在巨大泡沫” 在政府决策层面、学术研 究层面和房地产企业层面引起广泛关注和争议。 2005年伊始，上海的房地产再次出现供需两旺，房地产市场在一片争议声中持续走强。 综合来看，上海整个房地产市场基本上还是处于一个健康的区间。 有小部分是历史上的原因 积累到现在的集中反映。问题的关键是如何改善房地产业的内在结构。 目前上海房地产市场呈现的五大基本特征和走向 1商业营业性房产热销 从2004年底开始，零售业已经全面对外开放。无论内资或外资，都享有一视同仁的政 策待遇，加之由于地理资源的稀缺性和唯一性， 也就形成了谁能抢得先机， 占据有利的商业 网点，圈得越多的商业用地，谁就会在竞争中形成绝对优势的局面。 因此，商业房产的火爆也就自然地成为各房产开发商经营战略的必然结果。 海外资金已 直接或间接地投资于中国的商业房产，如荷兰国际集团 （ING）与首创的合作，新加坡嘉德置 地投资的上海莱福士广场，北京春天购物中心与英国巴特勒投资银行、 美国退休基金投资银 行的合作等。 随着中国商业对外资开放领域的加大和加快，外资进军零售和批发业的进程开始提速。 他们对于商业房产的需求将出现一个井喷现象。据统计上海已有购物中心 14家，在建的购 物中心13家，建筑面积已超过 200万平方米。正在规划立项的购物中心 11家，建筑面积将 超过100万平方米。 据预测，至2005年上海市将有20多家购物中心投入运营，而到 2010年，上海市各类 购物中心将超过 40家。上海已有大卖场 70多家，在建或拟建的大卖场还有 70多家，总建 筑面积将达60多万平方米。 这些项目对于商业房产的需求将是巨大的。 就目前上海的商业性房产而言， 无论在数量 上，还是在布局上，都远远不能满足市场未来的需求。上海目前人均零售业面积不到 1.0平 方米/人，而香港则达到了 1.1平方米/人，发达国家更约为 1.2平方米/人。 评述：上海市商业地产的持续走强对本项目而言， 是一大利好因素。同时， 上海内环线 以外商业用房配比量的不足，对本案商业的销售或经营招租也有一定的促进作用。 2、住宅市场需求将出现结构性调整 经过10年的大规模开发，目前市场已经逐步摆脱房屋短缺时代。房改后急于改善住房 条件的市民大都已买了房子，短期内换房的需求不会太大。 从统计数字看，目前上海人均住房建筑面积已经接近 30平方米/人。虽然不及发达国家, 但以中国的发展水平来