成本逼近法土地技术报告总结计划.docxVIP

莃( 一) 成本逼近法 螁成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。其公式为： 蝿熟地价格＝土地取得费用 +土地开发费用 +税费 +利息 +利润 +土地所有权收益 螈宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数。上述文字表达式可具体表示为： 膂 P1s=P1c(1+r 3) 袁 P1c=(Ea+Ed+T)×(1+r 1+r 2) 膀式中： P 1s ：单位面积土地价格； P 1c ：单位面积土地成本 价格； 芆 Ea：单位面积土地取得费； E d ：单位面积土地开发 费； 膅 T：单位面积应交纳的税费； r 1：资金年利息率； 羁 r 2：投资利润率； r 3：土地所有权收益率； 芇 n1：土地开发周期； n2：建筑物建造周期。 羈根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设： 羄(1)E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准； 肁(2)E d：以现行有关部门征收标准为准； 蚈(3)T ：指基本建设前期应交纳的相关税费； 蒆(4) 利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。假设宗地为委 托拆迁，费用一次性投入。土地开发资金为分段投入； 蚃(5) 利润：按投资利润率计算。 膁按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为： 聿 P1c=(Ea+T)(1+r 1 ) n1+n2+Ed(1+r 1) n1/2+n2 +(Ea+Ed+T)×r 2 膇 P1s=P1c+r 3．Plc 螆其中 r 3．Plc 以土地出让金代替。 膁 1. 土地取得费 (Ea) 葿 根据成都市有关规定测算 , 该类土地取得费 ( 含税费 ) 单价为 137.36 元/ ㎡( 见技表三 ) 。 薅技表三 土地取得费用及税费一览表 蒄收费项目 芃土地补偿费 肂安置补助费 肅耕地开垦费 袄耕地占用税 蚃征地管理费 蚆青苗、附着物补偿费、拆迁搬迁费及其他费用  芁收费依据 袀 收费标准（元 / 亩） 芇备 注 莁 川办函〔 2008〕73 号、 螅 土地补偿费按前 3 年平均年产值的 10 倍计算， 成办函〔 2009〕76 号、 羇 16340 征用非耕地的土地补偿费按上述标准减半计算 川国土资发 [2009]54 号 蒇 人均耕地 1 亩以上的，每亩耕地按前 3 年平均 蒀 川办函〔 2008〕73 号、 莈 8039.28 年产值的 6 倍计算；人均耕地 1 亩以下的每个安 成办函〔 2009〕 76 号 置人口按前 3 年每亩平均年产值 6 倍计算。征用 非耕地的安置补助费按上述标准减半计算 薀 川办函〔 2008〕73 号、 蝿 30000 羅每亩 1-3 万 成办函〔 2009〕 76 号 蚀 川府发 [2008]27 号 膀 19200 蚇 耕地按 90%计，取 32 元／平方米 螀 成价非（ 91）117 号 薁 1333 肄按 2 元 / 平方米计算 螀川府函〔 2008〕88 号 螈 2929 袆取上述费用的 5% 蒄小计 袀 77841 膈 116.76 薈 据调查，该区域的土地的代征地一般为净地的 15%～20%，由于估价 对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为 15%。则： 膃土地取得费 (Ea) 单价为 116.76 ÷(1-15%) ≈137.36 （元 / ㎡）。 土地开发费 (Ed) 截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通” ( 通 上水、通下水、通路、通电、通讯、通气 ) ，宗地内“五通一平”。 估价对象所在区域宗地外开发费用主要是土地初级开发费用 , 可参照 简阳市城市市政基础设施配套费进行测算， 简阳市工业用房的基础设 施配套费为 95.8 元/ 平方米，根据简阳市宗地内开发费用的一般规 律，达到宗地场平费用为 15 元/ 平方米。 投资利息 达到估价对象宗地开发状况的开发周期为 1 年，利率取评估基 准日中国人民银行规定的 1 年期贷款利率 6%。 本次评估假设土地取得费、相关税费及宗地外开发费用在征地 时一并支付；宗地内开发费用在土地开发周期内均匀投入， 则估价对 象的土地投资利息为： （137.36+95.8 ）× [(1+6.0%) 1-1]+ 15 ×[(1+5.6%) 1/2 -1] ≈14.43 （元 / ㎡）。 投资利润 土地作为一种生产要素是以固定资产投入的形式进入企业的总 资产。根据等量资金应获得相应收益的愿望， 土地资产同其他生产要素相结合共同对企业利润作出贡献。 故土地的投资利润应与房地产行业正常的投资利润相一致。 据统计，类似工业用地的投资利润率约为 8%。则估价对象的开 发利润为： (137.36+95.8 ＋15) ×8%≈19.85 （元 / ㎡）。 土地