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房地产企业审计基本内容及方法 一、 预收账款不按规定申报纳税 预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款，房 地产开发企业就无法进行再投入，更谈不上快速发展。目前，房地产 企业预收售房款未缴营业税的现象比较普遍。 根据〈〈营业税暂行条例 实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预 收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天” 。预收售 房款应缴纳营业税。 二、 “擅白削减税基”，代收、代垫款项不并入营业额，偷逃税 款 房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协 议，代收燃气、水、电开口费等代收、代垫款项，对于收取的这部分 款项，企业通常通过“其他应付款”、“应付帐款”等往来科目核算, 未并入营业额，计算应纳营业税金。 根据〈〈营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、 代垫款项应并入营业额计征营业税。企业因收取此部分款项实为代 收，甚至前期已支付，售房时再收取，实为“过路财神”，税法要求 对此部分款项并入营业额计征营业税。 三、“虚开发票”虚减计税依据，实现“双偷” 房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴 纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金额依比例缴纳契税后方可 办理〈〈房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税 款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，可偷逃税款, 实现“双赢”。对税务机关来讲可谓“双偷”，对此除应要求税务部 门加强与房产、房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产 证依据外，还应深入实际，掌握售房面积、售房价格，核对销售不动 产发票，强化征管，促使房地产开发企业严格依据发票管理办法如实、 及时开具发票，缴纳税款。 四、“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款 房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及 投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励 收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而 减少会计利润偷逃企业所得税。对此，应仔细审查原始凭证，结合工 程施工预、决算和其往来科目，调增应纳税所得额，计征企业所得税。 五、“费用不实分配”虚减应纳税所得额，偷逃所得税 房地产开发企业年终不把所有的成本、费用在完工产品和在 产品之间分配，合理结转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已 完工产品成本，人为减少了会计利润，偷逃企业所得税。 对此，应要求房地产企业按权责发生制和配比原则把全部成 本、费用在完工产品和在产品之间分配，从而确定应结转成本，不应 在当年度完工产品结转的成本，全部调增应纳税所得额，计征企业所 得税。 六、工期长，不及时结转成本，影响计税所得，形成偷税 一些开发商房子卖的热火朝天，而根据利润计算缴纳的企业所得税 却未见增长、甚至依旧亏损，房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚 动开发，他们会同时开发几个项目，而房地产企业的项目决算要等到 整个项目工程通过验收之后，才能进行，也就是说，一天没通过验收， 项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目 中赚来的钱投入到下一个项目中去，但是目前企业税收却以年度为单 位，因此，从某一定时期房地产开发企业的账面看，这个房地产企业 就有可能是亏本的。很多房地产企业就是抓住这一点，有意无意地把 项目决算期往后拖，其实质就是少申报或滞后申报、占用国家税款用 于企业流动资金。 七、“费用计提未付”影响当年度应纳税所得额，偷逃所得税 预提费用、预计负债是企业实际并未发生而根据会计谨慎性 原则预计提取记入当期成本、费用的未支付款项，符合会计准则。但 因是计提当期预期数，提取金额与以后应支付金额容易存在较大差 异，从企业角度讲。当期有会计利润，多提预提费用、预计负债，形 成亏损；当期亏损，则不提或少提，从而达到人为操纵会计利润，少 交或不交企业所得税的目的。 对此，应要求房地产企业根据企业所得税的有关规定， 对于上 年度提取的预提费用、预计负债如在企业所得税汇算清缴之前实际支 付的，允许记入上年度成本、费用；对于未支付部分则调增应纳税所 得额，计征企业所得税。 八、“无效票据入账”冲减成本，偷逃税款 以票管税是税收征管的重要手段。由于房地产开发工程施工周期 长，结算方式多样，造成开发企业在预付施工企业工程款时无法按规 定使用发票，而是以收据支付的特殊现象。这既影响了工程成本的及 时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。 房地产开发企业 在按工程进度拨付工程款时，有时未按规定要求施工方开具建筑业发 票入帐；购进小额零散用品不严格依据财务制度索要正式票据而仅以 收据甚至白条等无效票据作为原始凭证记入成本、 费用。从会计核算 角度讲，白条不属法定有效的原始凭证，不能入帐；从税法角度讲， 白条入帐也属不予列支的成本项目。 对此在查